ГлавнаяСтатьиСтатьи - рубрика ДомостройКак купить участок, построить дом, счастливо поселиться в нем и при этом заработать?

Как купить участок, построить дом, счастливо поселиться в нем и при этом заработать?

08.10.2012

Хочу дачу. Часть 1. Почем нынче загородный дом?
Хочу дачу. Часть 2. Куплю участок с подрядом. Или без подряда. Что выгодней?

Эта очередная статья в цикле «Хочу дачу» предназначена читателям, действительно желающим приобрести загородный дом в ближайшее время (2012-2013 гг.) и предпринимающим осмысленные действия в этом направлении. Осмысленные действия – изучение рынка земельных участков под застройку и изучение рынка строительных услуг с целью найти золотую середину между желаемым и возможным.

Некоторые, особо дальновидные и расчетливые, изучают и рынок готовых для проживания загородных домов. Эта категория граждан справедливо полагает, что золотое время частного инвестирования в загородную недвижимость прошло, то есть, купив в этом году землю, в следующем проведя коммуникации и построив коробку дома, приобретатель нисколько не выиграет за счет роста стоимости упомянутых «активов», а скорее проиграет, т. к. стоимость не растет, бремя и риски содержания такого имущества существуют, а пользы нет, только головная боль.

Тем, кто ищет готовый дом, может улыбнуться удача в виде качественного дома, с адекватной ценой, и что немаловажно, обладающего неотъемлемым свойством недвижимости – ликвидностью. Наш опыт показывает, что вне организованных коттеджных поселков таких вариантов исчезающе мало. На это есть свои причины. Но эта тема следующей статьи. Хочу отметить, что анализ обращений в агентство показывает, что на сегодня количество желающих приобрести участок с целью самостоятельной застройки и количество желающих приобрести готовый дом примерно равны. Еще пару лет назад желающих приобрести только землю было в разы больше, чем тех, кто хочет купить готовый дом. Наверное, все, кто хотел землю, купили ее, а новых первопроходцев общество уже не генерирует.

Стоимость земли – отдельная история, подробно описанная в предыдущих статьях этого цикла и в цикле статей «Как я строил дом».

Те же, кто искали земельный участок и сами разобрались, что называемая продавцом цена часто подразумевает только цену непосредственно куска земли, коммуникации в нее не входят. Во многих новообразованных поселках коммуникации в цену входят, только их надо ждать после оплаты (обещанного сами знаете, сколько ждут). Возникает закономерный вопрос – а нужно ли покупать такую землю, зная, что ей не будешь пользоваться ближайшие год-два? Ведь стоимость земли с минимальным набором коммуникаций (электричество, дорога) рядом с Зеленоградом начинается от 2 млн руб., на удалении 40-50 км – в районе 1 млн руб. Не лучше ли на эти год-два положить деньги на депозит, а потом, сняв с процентами, купить готовый участок? Меньше рисков гораздо, и похоже, выгодней.

Некоторые продавцы возразят, что эти «год-два все равно дом строить будете, отделывать и все такое, как раз к концу стройки коммуникации и подведем». Здесь та же логика применима, что и в предыдущем абзаце, только рисков еще больше. Современные технологии строительства позволяют получить готовый экологически чистый и энергосберегающий дом «под отделку» за 1,5-2 месяца. Срок отделки – в зависимости от фантазии заказчика. Дом с отделкой «под ключ» в наиболее распространенном на сегодня экономклассе за один сезон – это обычное дело.

Есть (еще есть) сегодня исчезающая категория граждан, покупающих дешевый участок в поселке без подряда и в последующем самостоятельно руководящих стройкой (некоторые из них еще и сами принимают участие в общестроительных работах). Логика их не совсем ясна, ведь, занимаясь строительством, по основному месту работы они не работают, поэтому выгода может быть, только если прибыль от самостоятельно участия в строительстве превышает доход по основному месту работы. Бывают такие уникальные люди. Уникальные в том смысле, что мало кто из этой категории доводит дело до ума и, истратив кучу времени сил и денег, получает дом, пригодный для проживания, по стоимости соответствующей хотя бы документально подтвержденным затратам. Частенько среди таких граждан, желающих реализовать «голубую мечту» о собственном доме, много желающих «выпендриться», «утереть всем нос», показать: «Вот на что я способен!!!» Это явные кандидаты в «недострой». Соседям, в большинстве своем, они спокойно жить не дадут – то шум от стройки, то безвременно проживающие гастарбайтеры. Недостроенный дом, зарастающий участок, нежелание платить членские взносы – неудобство не только соседям, но и всему поселку. Не забываем «золотое» правило при покупке недвижимости – выбирая недвижимость, выбираешь соседей.

Аргументы «за» в пользу приобретения участка в организованном поселке с подрядом исчерпаны.

Аргументы «против»:

1. Дорого. Сейчас продавцы готовы индивидуально обсуждать КАЖДОЕ предложение, поэтому этот аргумент легко побороть. Не забываем, что домовладение в организованном поселке стоит дороже (при условии относительно полного освоения поселка, конечно).

2. Не нравится место расположения конкретного поселка. Тут ничего не поделаешь, что выросло, то выросло.

3. Предлагаемые проекты домов не нравятся и стоят дорого. См. п. 1. А проект можно и пообсуждать, и предложить свой. А если девелопер поселка вас не устраивает как подрядчик, но при этом свой приличный подрядчик имеется, то они общий язык найдут. Может быть, и не найдут, если, к примеру, стиль поселка – рубленые дома, а вы хотите дом с фасадами типа «фахверк». Тогда нужно искать поселок с такими фасадами, а их может не быть.

Стоимость подряда на строительство дома «экономкласса» под ключ для круглогодичного проживания общей площадью 12-150 кв.м. на сегодня – это 25-30 тыс. руб. за 1 кв. м по традиционной технологии (клееный брус или пеноблок с утеплением). Обилие рекламных предложений может дать обманчивое впечатление о том, что указанную цифру можно существенно снизить. Но внимательно изучив смету и задав каверзные вопросы, приходишь к выводу о том, что цена везде примерно одинаковая (±5-7%) и зависит скорее от сложности выбранного проекта, а не от застройщика.

Существенно сэкономить можно, выбрав «правильный» участок под застройку. Сухой (значит не нужно тратить деньги на дренаж, а это от 100 т. р., не будет проблем с отводом воды из автономной системы канализации), с возможностью монтажа локальной системы водоснабжения (колодец, скважина).

Возможность монтажа локальной системы водоснабжения – тема отдельного разговора. Поселковые водопроводы редки и дороги, их обслуживание находится в ведении поселковой администрации, и здесь возможны разные чудеса. Вода в них – из артезианских скважин, поэтому требует установки дорогостоящих устройств водоподготовки и индивидуальных фильтров. Неплохо перед покупкой участка поинтересоваться не только выделенной электрической мощностью и перспективой газификации, но и анализом воды. Электричество и газ – везде одинаковые, а вода – разная. Не исключена ситуация, когда стоимость монтажа системы подачи воды сравнима со стоимостью системы отопления. От этих расходов не уйдешь, когда дом построил.

Не забываем о том, что, приобретая земельный участок и строя дом, мы создаем ОБЪЕКТ недвижимости. Соответственно и подход меняется. Из всех товаров (кроме золота, наверное), только недвижимость имеет свойство капитализации, т. е. денежные средства, затраченные на приобретение недвижимости, сохраняются (в отличие от автомобиля, например), а при правильном подходе еще и умножаются. Стоимость домовладения сейчас сравнима со стоимостью квартиры в Зеленограде/Москве. А стоимость содержания частенько гораздо выше. Поэтому законы рынка начинают работать в полную мощь, хотим мы того или нет, собираемся мы обращать на них внимание или игнорируем.

Выбор проекта и технологии строительства загородного дома, стоимость готового дома, стоимость содержания домовладения – тема следующей статьи.

Отдел загородной недвижимости агентства «Реконструкция и развитие+»
Email: info@rplus.ru
Тел.: 8-499-732-25-51, 8-495-664-38-46
www.rplus.ru

Автор: (lexa615@inbox.ru) Алексей Александрович
Статью прочитали 3819 раз(а)
Комментариев: 11


Комментарии к статье:

Страницы: 1 2 След.
0
Наталья
Ждём в очень красивом месте,с лесом и речкой,в маленьком селе семьи с детьми.Приезжайте,если есть силы и желание обустроиться на земле.Работы нет.Можно заниматься своим хозяйством.Есть для детей школа,свежий воздух и красота!!!
Имя Цитировать 0
0
алексей
продаю дом в тверской обл в гор Вышний Волочек ул ямская70 все комуникации12сот ribakchajka5@mail.ru
Имя Цитировать 0
0
Алексей Александрович
Несколько странный вопрос. Вода может потребоваться в работах, связанных с использованием цементных смесей, а также для проливки песчаной подушки фундамента. Проектом соответственно определяется её количество. Прежде чем строить дом, надо конечно озаботиться тем, чтобы вода на участке была.
Имя Цитировать 0
0
Вера
Скажите,какой расход воды потребуется на строительство дома 200 кв.м??
Имя Цитировать 0
0
Алексей Александрович
Если не секрет, сами что построили, сколько потратили и живете ли постоянно ? Откуда воду берёте ?
Имя Цитировать 0
0
primus
статья ни о чем. в деревне какие то дорогущие системы водоподготовки? кто когда об них слышал. Ставят несколько фильтров за 4 тыщ и все.
Далее строить дом самому изначально лучше, чем довериться и купить дом с недоделками которых исправить дороже чем заново строить.
Имя Цитировать 0
0
алексей
продаю дом в тверской обл в гор Вышний Волочек ул ямская70 все комуникации12сот ribakchajka5@mail.ru
Имя Цитировать 0
0
Алексей Александрович
Несколько странный вопрос. Вода может потребоваться в работах, связанных с использованием цементных смесей, а также для проливки песчаной подушки фундамента. Проектом соответственно определяется её количество. Прежде чем строить дом, надо конечно озаботиться тем, чтобы вода на участке была.
Имя Цитировать 0
0
Вера
Скажите,какой расход воды потребуется на строительство дома 200 кв.м??
Имя Цитировать 0
0
Алексей Александрович
Если не секрет, сами что построили, сколько потратили и живете ли постоянно ? Откуда воду берёте ?
Имя Цитировать 0
Страницы: 1 2 След.
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений