ГлавнаяСтатьиСтатьи - рубрика ДомостройКуплю участок с подрядом. Или без подряда. Что выгодней?

Куплю участок с подрядом. Или без подряда. Что выгодней?

06.09.2012

Хочу дачу. Часть 1. Почем нынче загородный дом?

Граждане, целеустремленно занимающиеся подбором участка для строительства загородного дома, подтвердят, что дешевых участков, пригодных для освоения и строительства, на разумном удалении на рынке нет. Обилие рекламных предложений всевозможных коттеджных поселков с фруктово-ягодно-лесными-озерными названиями по цене «от 30 тысяч рублей за сотку» кого-то может ввести в заблуждение и заставить зря потратить время на изучение подобных предложений. (Вопросы о стоимости земельных участков по Ленинградскому направлению просим направлять по адресу: info@rplus.ru.)

Общая схема приобретения земли в таких «территориальных образованиях» сводится непосредственно к заключению договора купли-продажи земельного участка и вступлению в образованное собственниками земли дачное некоммерческое партнерство. Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) по замыслу продавцов обязано заниматься вопросами обеспечения коммуникациями и последующей эксплуатации поселка.
Вроде бы организованный поселок получается.

В качестве доказательств «серьезности намерений» продавцы выкладывают на сайте технические условия на подключение электричества/газа/водоснабжения и даже канализации (ТУ), ставят опоры ЛЭП и натягивают провода. Не исключена возможность того, что у ДНП всё получится. Не исключена возможность и того, что денег, собранных ДНП с покупателей участков, не хватит на реализацию ТУ. Не факт, что, реализовав ТУ и дав ток в линию (на практике это два-три года занимает), покупатель получит ту мощность, которую ему обещали. Здесь специалист-энергетик нужен.

В любом случае, все претензии по наличию и функционированию коммуникаций – к ДНП, а не к продавцу земли. Продавец землю продал, а не электричество/газ/водоснабжение/канализацию, какие к нему могут быть вопросы. А ДНП – это добровольное объединение собственников земельных участков (покупателей), то есть покупатели сами себе должны эти вопросы задавать, созывать общие собрания и принимать принципиальные решения, в том числе по дополнительным сборам. Конечно, оперативное управление осуществляет председатель, на первых порах – лицо, назначенное продавцом. Его возможности и способности по решению задач ДНП не безграничны, а может быть, и очень ограничены. Это живой человек, который может ошибаться или просто поддаться соблазну распорядиться имуществом ДНП по своему усмотрению.

Узнать, насколько поселок организован, можно только тогда, когда поселок на самом деле организован. Есть твердая подъездная дорога, электроэнергия в линии, определены эксплуатационные расходы (членские взносы), ведется строительство домов с соблюдением требований генерального плана поселка и требований эксплуатирующей компании.

Если этих очевидных характеристик не наблюдается, то заявленная продавцом цена участка – это стоимость, которую нужно уплатить за обещание. Покупатель рискует попасть в категорию «обманутых дачников». «Обманутых дачников», в отличие от «обманутых дольщиков», государство не опекает. Зачем опекать тех, у кого два или три объекта недвижимости, пусть сами себя защищают.

Безусловно, и в организованном поселке могут быть свои подвохи – в частности, непомерно большие членские взносы, плохое качество управления. Состав собственников напрямую влияет на полномочия и компетенцию органов управления поселком. Однородный платежеспособный коллектив породит действенную администрацию, отстаивающую интересы большинства во благо всех жителей. Неоднородный и неплатежеспособный – породит администрацию, отстаивающую собственные интересы во вред жителям. Вот такая простая демократия.

Трудно управлять поселком, в котором участки продаются без подряда. В этом случае большая часть строит по принципу «что хочу, то ворочу», принудить соблюдать требования генерального плана, соблюдать минимальные расстояния между строениями, расстояния до соседних участков практически весьма сложно. Часть граждан вообще не строит сразу, оставляет «на следующий год», а потом еще на год. Заставить платить членские взносы этих людей чрезвычайно сложно.

Очевидный итог, к которому придут эти новообразования – «поселки с участками без подряда» – это возникновение тех же самых садоводческих товариществ (СНТ), наблюдать которые можно сейчас.

«Крупными мазками» все существующие ныне СНТ можно описать так:

  • Неоднородный состав собственников
  • Разное целевое использование домовладений (садовый домик, дача для круглогодичного использования, дом для постоянного проживания) и как следствие этого – беспорядочная разномастная застройка, разбитые дороги, на ремонт которых постоянно не могут собрать деньги, разноцветные разновеликие заборы, зауженные проезды, списки неплательщиков на досках объявлений…

Участок в деревне. Деревня (поселок) – это территориальное образование, оперативное регулирование в котором должна осуществлять администрация местного муниципального образования. Есть и нормативное регулирование правил землепользования и застройки. На первый взгляд, здесь решен вопрос с коммуникациями – сети государственные, дороги принадлежат администрации. Членские взносы тоже платить не надо. Многие на это «клюют».

После приобретения участка нередко выясняется, что сети частные, за подключение надо платить, мощности не хватает. А если и государственные – ОАО «МОЭСК», ГУП МО «Мособлгаз», то администрация к ним не имеет никакого отношения. Дорога хоть и проложена по землям общего пользования, но вся ответственность за ее качество, зимнюю чистку лежит на тех, кто ею пользуется. За соблюдением элементарных правил – расстояние между домами, расстояние от дома до дороги – в Московской области никто не следит. Говорить о какой-то однородности застройки просто смешно. Сплошь и рядом вопиющие случаи самозахвата дороги, межевые споры собственников. На соседнем участке, вид разрешенного использования которого «индивидуальное жилищное строительство», запросто может возникнуть многоквартирный дом, введенный в эксплуатацию как индивидуальный.

Девиз сельской администрации: «Положено – ешь. – Так ведь не положено! – Не положено, не ешь». Можно, конечно, жаловаться и отстаивать права, но в судебном порядке. Сельскую администрацию владелец загородного дома, зарегистрированный по месту жительства в Москве или Зеленограде – «дачник», интересует только как источник «внебюджетного финансирования». На свои претензии о том, что «дорога разбита / не чищена / перегорожена, скорая/пожарная не проедет, автобус не ходит» и пр. можно услышать ответ: «Вы у нас не прописаны, мы вас обеспечивать дорогой/автобусом не обязаны». В выборах в местные органы власти участвуют исключительно «аборигены», хотя их количество в разы меньше, чем «дачников».

Рынок загородной недвижимости реагирует соответственно. Стоимость неосвоенных участков, упав в 2008-2009 году, не только «не отжалась» по сей день, а продолжает плавно снижаться. Реальная рыночная стоимость большинства домовладений ниже себестоимости.

Кого-то этот вывод может и не заинтересовать, мол «строим для себя, и нас не волнует, сколько этот дом будет стоить на рынке завтра». Однако себестоимость строительства индивидуального дома с современными потребительскими свойствами сегодня подобралась к стоимости квартиры в Москве (Зеленограде). Вряд ли найдется сколь-нибудь значимое количество энтузиастов загородной жизни, которые не считают свои деньги.

Организованные поселки, в которых реализуются участки с обязательным условием заключения договора подряда, пока в меньшинстве. Оно и понятно, продавцу проще и быстрее собрать с покупателей по 1,5-2-3 млн руб. за участок, чем по 3-5-7 млн руб. за участок с домом и не заниматься строительством.

Выигрывает ли от этого покупатель? На первый взгляд – да. Купил землю, придумал/нашел проект, потом спокойно нашел подрядчика, сбил цену. Разбил на этапы (по поступлению денег). Сам получил прибыль девелопера, а это около 20% от стоимости участка с домом. Огромная величина. Если участок с домом стоит 5 млн руб., то вырисовывается экономия в 1 млн. руб. (Вопросы о себестоимости строительства просим направлять по адресу: info@rplus.ru.)

Важно здесь правильно силы рассчитать, может получиться так, что цена подряда на отделку и подключение коммуникаций выше той, что предполагалась. Допустим, мы рассчитали правильно, подрядчика нашли хорошего, финансирование обеспечили, построили дом и даже живем в нем. А сосед слева не стал строить – денег пока нет. Сосед справа построил коробку, которая стала разрушаться через год. Глядя на это безобразие, участок сзади вообще не стали покупать, он деревьями и борщевиком зарастает, строители потихоньку мусор и бутылки на него кидают. Соответственно, из четырех участков только один своевременно взносы платит. «Один в поле воин» остался. Стоит ли этот дом вложенных в него денег, комфортно ли жить в нем? Большой вопрос. Для поиска ответа на него можно ответить на наводящий: «Стоит ли делать шикарный евроремонт в квартире и будет ли комфортно жить в ней, если подъезд грязный, половина квартир не заселена, с выбитыми окнами, а в некоторых живут рабочие?»

Может, за эти же деньги стоило взять дом / заказать подряд на строительство в организованном поселке чуть меньшей площади и внимательно договор подряда изучить и отработать? По крайней мере, деньги целы окажутся. При продаже участков с подрядом девелопер крайне заинтересован в качестве строительства, сроках строительства, порядке в поселке. Несоблюдение этих условий вредит девелоперу. Соответственно, он ваш союзник. Рынок насыщен, поэтому и стоимость подряда девелопер вынужден держать на конкурентном уровне.

При продаже участков без подряда основная задача продавца – собрать деньги за землю. Делать это надо быстро, пока не начался бардак, связанный со стройкой – толпы южан, перегруженные Камазы, ломающие дороги, пресловутый мусор на соседних участках. Потом – хоть трава не расти. Вряд ли такая постановка задачи совпадает с задачей покупателя участка. Покупателю нужна НЕ ЗЕМЛЯ, А ДОМ НА ЗЕМЛЕ.

Покупка участка в организованном поселке, подряд на строительство дома в организованном поселке – темы следующих статей.

Отдел загородной недвижимости агентства «Реконструкция и развитие+»
Email: info@rplus.ru
Тел.: 8-499-732-25-51, 8-495-664-38-46
www.rplus.ru

Хочу дачу. Часть 3. Как купить участок, построить дом, счастливо поселиться в нем и при этом заработать?

Автор: (lexa615@inbox.ru) Алексей Александрович
Статью прочитали 2254 раз(а)
Комментариев: 12


Комментарии к статье:

Страницы: 1 2 След.
0
McSim
Имя Цитировать 0
0
n4RzPnNNZG9
That's more than sebienls! That's a great post! http://zookdvsabju.com patsvsall [link=http://eodcsrono.com]eodcsrono[/link]
Имя Цитировать 0
0
7yKoiTUXUTX
I'm shcoekd that I found this info so easily.
Имя Цитировать 0
0
qCUjRMwgP47
That's an innegious way of thinking about it.
Имя Цитировать 0
0
Алексей Александрович.
В ближайщее время будет публикация третьей части. Пока определите свои требования к дому - режим использования, количество проживающих. Это позволит выяснить нижнюю границу стоимости.
Имя Цитировать 0
0
Виктория
Очень интересная тема, сама хочу построить загородный дом для круглогодичного использования, во что мне это выльется?
Имя Цитировать 0
0
McSim
Имя Цитировать 0
0
n4RzPnNNZG9
That's more than sebienls! That's a great post! http://zookdvsabju.com patsvsall [link=http://eodcsrono.com]eodcsrono[/link]
Имя Цитировать 0
0
7yKoiTUXUTX
I'm shcoekd that I found this info so easily.
Имя Цитировать 0
0
qCUjRMwgP47
That's an innegious way of thinking about it.
Имя Цитировать 0
Страницы: 1 2 След.
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений