ГлавнаяСтатьиСтатьи - рубрика ДомостройПочем нынче загородный дом?

Почем нынче загородный дом?

23.07.2012

Предыдущие публикации:

Как я строил дом. Часть 1. Покупка участка в деревне в окрестностях Зеленограда
Как я строил дом. Часть 2. Покупка участка в садоводческом товариществе в окрестностях Зеленограда
Как я строил дом. Часть 3. Покупка участка в новообразованных дачных поселках, садовых некоммерческих товариществах в окрестностях Зеленограда
Как я строил дом. Часть 4. Сколько стоит дом построить – реальные цифры и факты
Как я строил дом. Часть 5. Выбираем проект

Эпопея с парламентскими/президентскими/муниципальными выборами окончена, финансовых потрясений не ожидается, впереди период долгосрочной стабильности…

Устоявшийся со времен развитого социализма набор материальных благ, характеризующих жизненный успех конкретного индивидуума не изменился и по сей день – «квартира-дача-машина». Квартира и машина в современном мире являются предметами первой жизненной необходимости, финансовый кризис оказал краткосрочное давление на спрос этих предметов. Автомобильный рынок восстановился уже к концу 2009 года, рынок вторичного жилья – в 2010 году, и рублевые цены на квартиры сегодня вплотную подобрались к показателям 2008 года.

У многих граждан возникло горячее желание и веские основания обзавестись загородным домом. Ощутимое оживление отдельных сегментов загородного рынка наметилось в 2011 году, а год 2012 обещает дать рывок если не в цене, то в количестве сделок по наиболее востребованным типам объектов.

Анализ обращений покупателей, поступающих в отдел загородной недвижимости нашего агентства, показывает, что подавляющее большинство (около 70%) имеет своей целью приобрести дачу с возможностью круглогодичного использования. Около 20% покупателей предполагают сезонное использование загородного дома, оставшиеся 10% рассматривают загородный дом как место для постоянного проживания.

Что хочет платежеспособная часть из этих 70%? В основном, конечно, собираются приобрести участок с целью дальнейшего строительства загородного дома силами «знакомых строителей» или ориентируются на предложения известных фирм со старинными русскими названиями и заманчиво низкими ценами в рекламных проспектах, аккуратно разложенных в подъездах. Как найти тот единственный и неповторимый вариант, по крайней мере, на ближайшую перспективу? На что обратить внимание? Что главное, а что второстепенное?

При выборе земельного участка определяющими факторами являются:

  • удаленность (не более часа езды на автомобиле)
  • площадь земельного участка (традиционные 6 соток уходят в небытие, пользуются спросом участки от 10 соток и больше)
  • природные характеристики места (лес, водоем, экологическая чистота, благоприятное окружение, доступность общественным транспортом)

Стоимость участка сильно зависит от расстояния. Если на расстоянии 20-30 км от МКАД по Ленинградскому (Пятницкому) шоссе участок 10 соток стоит от 2,5 млн руб. и выше (без учета стоимости коммуникаций), то на расстоянии 50-60 км можно найти приличные варианты от 1 млн руб., а на еще больших расстояниях цена стремительно падает. При этом спроса не наблюдается вообще.

Возможно, пуск Новой Ленинградки вдохнет вторую жизнь в дальние дачи ленинградского направления, но пока есть адекватные по цене предложения поближе, перспектива добираться до дома 2-3 часа отбивает всякое желание иметь такую дачу вообще.

Указывая цену земли, мы подразумеваем стоимость земельного участка в сложившемся массиве, с возможностью круглогодичного проезда, с реальной возможностью подключения к коммуникациям, то есть «сетям» (см. цикл статей «Как я строил дом» и в разделе «Дачный поселок „Лесная Сказка“» на www.rplus.ru).

Сегодня потребитель, прочитав в объявлении «свет и газ по границе» понимает, что в переводе с русского на русский это означает «света и газа нет», и прежде чем принять решение о просмотре такого участка выясняет реальную возможность и стоимость прав на обладание этими благами цивилизации. Смельчаков, приобретающих участок, к которому «тянут линию, а трансформатор уже стоит» и с «хорошей перспективой газификации» все меньше.

Справедливости ради нужно сказать, что за время кризиса некоторые организованные собственники земли справились с задачей оформления правоустанавливающих документов на землю, ввели в эксплуатацию линии электропередач и внутрипоселковые дороги. Сейчас на рынке есть земельные участки, полностью готовые к застройке. Учитывая чрезвычайно низкую скорость этих процессов, можно уверенно прогнозировать в ближайшей перспективе очередной период дефицита таких предложений. Дело в том, что основная масса застройщиков делают «сети» за счет собственников. А поскольку продажи без сетей идут ни шатко ни валко, с такой же скоростью делаются «сети». Затем еще огромное количество времени занимает оформление необходимых документов для ввода в эксплуатацию построенных линий электропередач.

Еще одна посткризисная тенденция развития рынка загородной недвижимости – трезвый расчет покупателя. Большая часть граждан до кризиса приобретала землю, исходя из принципов «бери пока дешево», «место понравилось», «вложим деньги в землю, а дальше посмотрим». Строительство затевали, исходя из собственных, не подкрепленных опытом представлений, сдобренных солнечными картинками из глянцевых журналов. Сегодня потребители стремятся не только реализовать мечты о загородном доме, но и получить законченный продукт, которым можно пользоваться, за адекватную стоимость. Загородный дом – такой же объект недвижимости, как и квартира на вторичном рынке, он должен иметь реальную рыночную стоимость. И она (рыночная стоимость) не должна быть более вложенных в него средств при покупке и строительстве, стоимость эксплуатационных расходов должна быть приемлемой.

Стоимость загородного домовладения состоит из трех основных частей.

  1. Стоимость земли.
  2. Стоимость коммуникаций (электричество, дорога, водоснабжение, канализация, газ).
  3. Стоимость строительства дома и благоустройства участка.

От удаленности от МКАД зависит только первая составляющая – стоимость земли. Практически не зависит от расстояния вторая составляющая – стоимость коммуникаций, а зависит скорее от местных условий. Не зависит от расстояния и третья составляющая – строительство и благоустройство. А эксплуатационные расходы – константа.

На практике стоимость земли составляет 20-30% от общей стоимости домовладения. Следовательно, даже снижение стоимости земли в два раза (происходит для одинаковых по характеристикам участкам на удаленииот МКАД на 50-60 км вместо 20-30 км) влечет за собой снижение стоимости домовладения всего на 10-15%.

Рыночная стоимость целого домовладения уменьшается, конечно, не так стремительно, как стоимость земли в зависимости от удаления от МКАД, но все же сильнее, чем на 10-15%. Для примера – средняя стоимость жилого дома площадью 120-150 кв. м, введенного в эксплуатацию на участке 10-12 соток по Ленинградскому (Пятницкому) шоссе на расстоянии 20-30 км от МКАД составляет 7-9 млн руб., тот же дом с таким же участком на расстоянии 50-60 км от МКАД стоит 5-6 млн руб. В этом случае мы видим снижение стоимости на 30-35%.

В анализе цен мы не рассматриваем экзотические варианты коттеджей по 300-600 кв. м. «за Солнечногорском» – рыночной стоимость таких объектов назвать нельзя, поскольку срок экспозиции при продаже их не поддается прогнозированию. Не рассматриваем также и старенькие деревенские дома на расстоянии 20-30 км от МКАД, поскольку их цена равна стоимости земли минус расходы на снос строений и очистку участка.

Напрашивается вывод о «точке невозврата» при трате денег на загородное домовладение. Для каждого земельного участка на определенной удаленности от МКАД есть предельная величина денежных средств, вложенная в покупку этого участка и в строительство дома определенной площади и определенной категории, которая равна рыночной стоимости домовладения. Перешагнув ее (построив дом большей площади) рискуешь ликвидностью актива.

Приблизительный расчет показывает, что строительство дома площадью 150 кв. м на участке 12 соток на расстоянии 50-60 км от МКАД является предельно возможным вариантом с точки зрения сохранности денежных средств. Участок с электричеством в обжитом приличном поселке на таком расстоянии стоит 1,2-1,5 млн руб., стоимость подряда на строительство деревянного жилого дома «под ключ», с возможностью круглогодичного проживания сегодня 25-30 тыс. руб. за кв. м, т. е. 3,7–4,5 млн руб. за 150 кв. м (о стоимости строительства мы расскажем в следующих статьях цикла «Хочу дачу»). Итого 5-6 млн руб. (без учета стоимости благоустройства участка). Рыночная стоимость такого объекта, как выше указывалось – 5-6 млн руб.

Следует отметить, что эта арифметика становится знакома многим гражданам – все большей популярностью пользуются проекты жилых домов не более 150 кв. м. А ведь еще 3-4 года назад «нормальным» считался дом от 200 кв. м. Интернет завален такими проектами. В то же время приличный проект дома площадью 100-150 кв. м днем с огнем не сыщешь.

Большинство начинающих поиск участка активно интересуются наличием магистрального газа, многие интересуются водопроводом. Вопрос обеспечения электричеством при первичных обращениях ставится в последнюю очередь, так как покупатели подразумевают, что электричество должно быть по умолчанию. В общем, это справедливо, однако, как и в любом вопросе, здесь есть тонкости, которые при тщательном анализе становятся принципиальными.

Следует отметить, что рынок газифицированных участков чрезвычайно узок, а на расстоянии 50-60 км от МКАД исчезающе мал. Выбирая участок с реальной возможностью подключения газа, покупатели существенно сужают возможность выбора участка с благоприятными природными свойствами, но вынуждены платить бОльшую стоимость, по сравнению с аналогичным, но без газа.

Стоимость права на подключение колеблется в диапазоне 200-400 тыс. руб., стоимость самого подключения – еще 200-400 тыс. руб. (в зависимости от технических условий), стоимость внутреннего оборудования в доме – от 250 тыс. руб. (этому вопросу будет посвящена специальная статья цикла «Хочу дачу»). Итого 650–1050 тыс. руб. – прямых расходов на газификацию, плюс переплата за газифицированный участок, плюс дополнительные расходы по оборудованию помещения котельной, плюс время и нервы на борьбу с ГУП МО «Мособлгаз» (люди, прошедшие этот путь, тяжело вздохнут). Вряд ли мы откроем «страшную военную тайну», если скажем, что рост числа частных потребителей магистрального газа государственному монополисту крайне невыгоден.

Для современного дома отапливаемой площадью 100 кв. м срок окупаемости, когда собственник начнет получать положительный эффект от перехода на систему отопления магистральным газом по сравнению с использованием электричества, составляет 25 и более лет. А ведь есть еще проблема пожаро-взрывоопасности, риск отравления. Давление газа в российских сетях падает в морозы – современные газовые котлы отключаются и не включаются – дом замерзает. Стоит ли овчинка выделки? Многие покупатели сегодня понимают, что правильно построенный дом (даже не говорим о пассивном доме) позволяет легко и экономно отапливаться электричеством. Капитальные затраты на это несравнимо меньше «газовых».

Водопровод (зимний) – вообще уникальный случай. Качество воды потребители обеспечивают самостоятельно, путем установки дорогостоящих фильтров. Вода – артезианская, и в большинстве случаев для Московской области «артезианская» не является синонимом слова «питьевая». Стоимость подключения к такому водопроводу – на уровне обустройства индивидуального колодца (70-100 тыс. руб.) и оправдана только в случае отсутствия водоносных слоев для обустройства колодца или мелкой (до 50 м) скважины.

Вопрос обеспечения участка системой центральной канализации не поднимается в принципе. Такие участки иногда встречаются в старых поселках или в зоне частной застройки на границе городских поселений. Обещают центральную канализацию и некоторые девелоперы в новообразованных дачных поселках, но это тема отдельного разговора…

На практике степень важности каждого из названных четырех элементов коммуникаций сильно отличается от той степени важности, которую придают им покупатели земли.

Например – канализация. Дома с туалетом на улице уже никто не строит, водой пользуются в объемах, сопоставимых с объемами потребления в городских условиях. Если участок ровный, с высоким уровнем грунтовых вод (что довольно часто для нашей местности) и находится не на краю поселка, то сброс бытовой воды вырастает в колоссальную проблему, особенно, если соседи тоже активно пользуются водой. Все автономные системы канализации, в том числе обеспечивающие очистку стоков, предполагают сброс отработанной воды на грунт. Куда сбрасывать, если свои грунтовые воды подпирают? Конфликты соседей по поводу сброса воды «под соседний забор» набирают остроту и массовость. Проблему решает хороший дренаж, или участок должен быть изначально сухим и с наклоном, а лучше то и другое одновременно. Но на такие особенности обращают внимание лишь продвинутые пользователи загородной недвижимости.

Электричество. Мало одного его наличия. Важна выделяемая на одно домовладение мощность. Минимально – от 10 кВт. Качество электроэнергии – крайне важно. Большинство садовых товариществ и деревень страдают от недостатка мощности трансформаторных подстанций и устаревших ЛЭП с тонкими проводами. В результате частенько наблюдем в розетке напряжение 180 вместо положенных 220 В. Система учета потребления в организованных поселках: неоплаченные (сворованные) одним из собственников киловатты распределяются на всех остальных, в результате тариф становится на 20-30% выше официально установленного для данной категории потребителей. Чтобы не попасть в такую ситуацию, при покупке участка нужно заранее определить отведенную электрическую мощность, провести контроль соответствия схемы электроснабжения поселка проектной схеме и проектным показателям, выяснить, где располагаются электросчетчики – внутри домов или на опорах ЛЭП. Звучит скучно, но без этого – никак. Заставить дачников платить за потребленную электроэнергию и пресекать возможность воровства – задача управляющей компании поселка (правления садоводческого/дачного партнерства).

К сожалению, надеяться на самоорганизованность граждан по вопросам эксплуатации общего имущества поселка (дороги, линии электропередач, контейнеры для мусора) и по вопросам соблюдения правил застройки и землепользования сегодня нельзя. Этими вопросами во благо всех, и может быть, ущемляя (усмиряя) интересы некоторых, должна заниматься управляющая компания. Налицо еще один фактор, существенно влияющий на принятие решения о покупке земельного участка – организованность поселка.

Покупка участка в организованном поселке, обеспечение участка необходимыми коммуникациями, подряд на строительство дома в организованном поселке – тема следующей статьи.

Отдел загородной недвижимости агентства «Реконструкция и развитие+»
Email: info@rplus.ru
Тел.: 8-499-732-25-51, 8-495-664-38-46
www.rplus.ru

Хочу дачу. Часть 2. Куплю участок с подрядом. Или без подряда. Что выгодней?

Автор: (lexa615@inbox.ru) Алексей Александрович
Статью прочитали 3118 раз(а)
Комментариев: 0


Комментарии к статье:

Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений