ГлавнаяСтатьиСтатьи - рубрика ДомостройСколько стоит дом построить – реальные цифры и факты

Сколько стоит дом построить – реальные цифры и факты

01.06.2010

Как я строил дом. Часть 1. Покупка участка в деревне
Как я строил дом. Часть 2. Покупка участка в садоводческом товариществе
Как я строил дом. Часть 3. Покупка участка в новообразованных дачных поселках, садовых некоммерческих товариществах

В предыдущих статьях были отражены характерные особенности земельных участков под жилую индивидуальную застройку в зависимости от их статуса:

  • земельные участки в населенных пунктах;
  • участки в освоенных садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ);
  • участки в новообразованных дачных поселках.

Все три категории как массивы, представляющие потенциальный интерес для покупки, имеют право на жизнь. Визуальный осмотр конкретного участка и опрос соседей и председателя снимает 90% вопросов. Это состояние имущества общего пользования (дороги, электросети, наличие газовых сетей), уровень грунтовых вод, доступность технической воды, охрана, контейнер для сбора мусора, организован ли или не организован массив, однородность застройки.

До кризиса 2008-2009 годов строительство дома было одним из способов сбережения и даже умножения капитала. Стоимость земли росла поражающими воображение темпами (30-100% годовых), росли стоимость материалов и рабочей силы, росла и стоимость домов. Начиная строить дом, большинство граждан слабо представляло его функциональное назначение – садовый домик, дача, дом для постоянного проживания или может быть даже «дворец», на зависть соседям. Сегодня, с одной стороны, себестоимость строительства упала и стабилизировалась, с другой стороны, стоимость эксплуатации и содержания имущества растет. Поэтому перед тем, как претворить мечту о загородном доме в реальность, нужно хорошенько подумать и посчитать. Не стоит при этом забывать и о таком понятии, как ликвидность – возможность продать в случае необходимости свое домовладение и выручить затраченные деньги.

До того, как перейти к формулировке конкретных рекомендаций по выбору земельного участка под строительство жилого дома, хочется предостеречь потенциального покупателя от очень распространенной ошибки – часто покупается участок земли, который «нравится» по своим природным свойствам, удаленности, обладает набором необходимых и достаточных, на первый взгляд, коммуникаций. Участок вроде бы устраивает по цене, но детальный расчет общей стоимости домовладения при этом не проводится. Проводится лишь общий расчет по схеме «земля + дом», т. е. к стоимости земельного участка прибавляется стоимость строительства дома, в качестве ориентира стоимости дома берется какое-нибудь рекламное предложение о «строительстве дома под ключ». В том, что вкладывается подрядчиком в понятие «под ключ» и сколько это стоит, разберемся позднее, а сейчас попытаемся определить реальную структуру себестоимости домовладения.

Результаты ошибок в определении себестоимости домовладения, ошибок в определении функционального назначения домовладения (начали с садового домика, а закончили трехэтажным сооружением 10х10 м или заложили «замок», а оказалось, что нужен домик для выходного дня) можно наблюдать в любом массиве индивидуальной застройки – гниющие срубы, осыпающиеся монументальные кирпичные стены, трехэтажные жилые дома с одним жилым этажом либо непонятные сооружения, построенные по принципу пчелиных сот. Жить в этих строениях сложно или вообще невозможно, деньги на строительство закончились, стоимость эксплуатации высока, а сегодня какую-либо приемлемую цену за это творчество не заплатит никто.

Более близка к реальной следующая схема определения себестоимости.

  1. Стоимость земельного участка.
  2. Стоимость благоустройства (вступительный / первоначальный взнос, дренаж, ограждение).
  3. Стоимость права на подключение к коллективным коммуникациям (электричество, газ, а также водопровод, канализация) либо стоимость обустройства колодца, скважины и индивидуального септика.
  4. Стоимость работ по подключению коммуникаций, вводу их в дом.
  5. Стоимость строительства дома (готовый закрытый теплый контур – фундамент, стены, окна, наружная отделка, кровля с водосборными элементами, утепление кровли, утепление перекрытий).
  6. Чистовая отделка дома (внутренняя отделка стен, пола, потолка, электропроводка с оконечными устройствами, установка и подключение сантехники, водоподъемного оборудования, монтаж системы отопления).

Со стоимостью самой земли (п. 1) мы разобрались в предыдущих статьях (стоимость участка на заданном расстоянии практически пропорциональна размеру, например, 6 соток с электричеством в 30 км от Зеленограда стоят 700-800 тыс. руб., 12 соток – 1300-1600 тыс. руб.).

Стоимость ограждения ограничивается сверху финансовыми возможностями, а снизу – базовой стоимостью сплошного металлического забора: от 1000 руб. за погонный метр.

Стоимость благоустройства (п. 2) определяется состоянием конкретного участка, в некоторых случаях участок имеет небольшой уклон, дренажная канава уже существует и вода в ней не застаивается – тогда дренаж не нужен вообще, избыток очищенной воды из септика можно сливать непосредственно в канаву. Иногда требуется подъем участка (поднять 1 сотку земли на высоту 20 см – 20 куб. м грунта с выравниванием: от 20 тыс. руб.), укладка дренажных труб (от 1000 руб. за погонный метр), работа по обустройству отводящей дренажной канавы (от 400 руб. за погонный метр). Итого на участок 6 соток первоначальной стоимостью 800 тыс. руб. накладывается 150-200 тыс. руб.

Случаи централизованного водоснабжения и канализации (п. 3) редки. Стоимость обустройства колодца зависит от глубины залегания первого слоя подземных вод: как правило, 8-15 метров – это 40-60 тыс. руб. Скважина (мелкая - 20-50 метров – около 2000 руб. за один погонный метр) потребует 40-100 тыс. руб. О недостатках и преимуществах таких методов добычи воды имеется много литературы. За обустройство простого септика (выгребная яма из бетонных колец, желательно две-три соединенные емкости по 3–4 кольца каждая) придется выложить 35-60 тыс. руб. Есть специальные септики («ТОПАС» и подобные), им нужно обслуживание и бережное отношение, подключение электропитания, их цена с обустройством – от 60 тыс. руб.

Во всех случаях требуется отвод очищенной отработанной воды. Подключение к дому (п. 4) – примерно 1000 руб. за один погонный метр от точки приема / сброса воды. Плюс ко всему – собственные затраты времени на поиск подрядчиков и контроль за их работой либо оплата труда прораба.

Стоимость права на подключение к коммуникациям (п. 3). Как уже указывалось в предыдущих статьях, наличие опор ЛЭП с проводами, газопровода, канализационных колодцев «по границе» участка вовсе не означает, что собственник участка может к ним беспрепятственно подключиться. Как правило, эти сети находятся в собственности физического или юридического лица, и за право подключения к ним надо платить.

Стоимость права на подключение электричества сильно различается в зависимости от затрат и аппетитов собственника. Как правило, если линия новая и есть возможность получить мощность 10-15 кВт, то стоимость права – от 200 тыс. руб. Право на подключение к линии МОЭСК – формально 550 руб. за 15 кВт (при наличии технической возможности). Стоимость работ по подключению (п. 4) – от 1 тыс. руб. в некоторых СНТ до 50 тыс. руб. за подключение к линии МОЭСК.

Газ. Большинство покупателей участков интересуются наличием магистрального газа. Таких участков мало, и стоят они на 20-30% больше, чем аналогичный участок в негазифицированном массиве, то есть к цене прибавляете 150-500 тыс. руб. Газовые сети низкого или среднего давления внутри массива в основном частные (принадлежат некоммерческим товариществам, кооперативам или физическим лицам). Стоимость права их подключения – 150-400 тыс. руб.

Стоимость работ по подключению газа (п. 4) – отдельная весомая строка в общем бюджете. Подключение производится при условии оформления технического паспорта БТИ и регистрации права собственности на дом. Сумма зависит от удаленности точки ввода в дом от сети и составляет 200–400 тыс. руб. Прибавим к этому стоимость современного газового котла (КПД 92%) и обустройство трубной разводки с радиаторами (для дома отапливаемой площадью до 100 кв. м – от 250 тыс. руб.

Итого 750-1550 тыс. руб. – стоимость обустройства системы отопления и подогрева воды индивидуального жилого дома магистральным газом. Стоит задуматься о целесообразности этих трат, с учетом того, что цены на газ растут опережающими темпами по сравнению с электричеством.

Сделаем сравнение затрат на использование электричества и магистрального газа для целей отопления и подогрева горячей воды в жилом доме отапливаемой площадью 100 кв. м. Современные технологии строительства позволяют строить экологически чистые и теплые дома. Затраты на обустройство электрической системы отопления (электрические конвекторы) и подогрева воды (электрический бойлер) составят 35-45 тыс. руб. Затраты на техническое обслуживание этих приборов отсутствуют, амортизация минимальна. Для дома отапливаемой площадью до 100 кв. м с проживанием семьи из 4 человек средний годовой расход тепловой энергии на отопление и подогрев горячей воды составляет 15000 кВт·ч. Цена электроэнергии в СНТ – 3,53 руб. за 1 кВт·ч днем (с 8:00 до 21:00) и 1,2 руб. за 1 кВт·ч ночью (с 21:00 до 8:00), потери на линиях СНТ оплачивают потребители (+ 5%), таким образом, расчетный среднесуточный тариф – 2,59 руб. за 1 кВт·ч.

Итого 38850 руб. в год затраты на отопление и подогрев горячей воды на электричестве (в месяц в среднем – 3237,5 руб., уровень двухкомнатной квартиры в Зеленограде).

Цена тепловой энергии, вырабатываемой современным газовым двухконтурным котлом при сегодняшней цене магистрального газа (2,905 руб. за 1 куб. м), составляет 0,35 руб. за 1 кВт·ч. Затраты на техническое обслуживание и амортизацию системы (срок службы газового котла – около 10 лет) – минимум 5 тыс. руб. в год.

Итого от 10250 руб. в год затраты на отопление и подогрев горячей воды на газе.

Посчитаем срок окупаемости системы отопления на магистральном газе в сравнении с системой на электричестве для индивидуального жилого дома отапливаемой площадью до 100 кв. м с проживанием семьи из четырех человек.

СРОК_ОКУПАЕМОСТИ =
{ЗАТРАТЫ_НА_ГАЗИФИКАЦИЮ_И_ГАЗОВОЕ_ОБОРУДОВАНИЕ – ЗАТРАТЫ_НА_ЭЛЕКТРООБОРУДОВАНИЕ} :
{СТОИМОСТЬ_ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ_ЗА_1_ГОД – СТОИМОСТЬ_ГАЗА + АМОРТИЗАЦИЯ_ОБОРУДОВАНИЯ_ЗА_1_ГОД}

СРОК_ОКУПАЕМОСТИ =
{(от 750000 до 1550000) – 45000} : {38850 – 10250} = от 24,7 до 52,6 лет.

В расчет я не брал проблемы по пожаро- и взрывоопасности, риск отравления газом или продуктами горения, необходимость обустройства помещения под газовый котел (место, дымоход, вентиляция). Таким образом, только наши дети (а может быть, только внуки) смогут оценить достоинства системы отопления на магистральном газе…

Для домов большей площадью (150-200 кв. м) газ все же необходим, так как позволяет получать единовременную тепловую мощность свыше 15-20 кВт, которую электрическая сеть обеспечить часто не в состоянии, да и расчет стоимости затрат на отопление соответственно будет подвержен корректировке.

Затраты на строительство дома «под чистовую отделку» опишу в следующей статье.

Как я строил дом. Часть 5. Выбираем проект

Автор: (lexa615@inbox.ru) Алексей Александрович
Статью прочитали 28547 раз(а)
Комментариев: 43


Комментарии к статье:

Страницы: 1 2 3 4 5 След.
0
GuestМаксим
Построить дом своими руками дело не простое и, кстати говоря, не очень дешевое.
Поэтому, прежде чем приступить к этому процессу, стоит разобраться во всех нюансах и просчитать все возможные варианты
для того, чтобы сделать постройку дома как можно более недорогой... читать далее: postroem-vse.ru.
Имя Цитировать 0
0
KcQeV0mKU
Heck of a job there, it abuelstoly helps me out. http://kzxdksii.com zorlsmpl [link=http://izoftkcf.com]izoftkcf[/link]
Имя Цитировать 0
0
4lf1lbPM
That really caetrups the spirit of it. Thanks for posting.
Имя Цитировать 0
0
dyXb1TmS4XQ0
Great thnkgiin! That really breaks the mold!
Имя Цитировать 0
0
виктор
Имя Цитировать 0
0
леня
Насчет "шняги"-это здорово. Правда есть одна закавыка. Сколько она-"шняга" потребила энергии-столько и отдаст. Это еще Ломоносов в 18 веке открыл-"Закон сохранения энергии называется". См.учебник физики за 8 класс средней школы.
Имя Цитировать 0
0
Алексей Александрович
Ольге. Случаи получения права на подключение 15 кВт за 550 руб. еще встречаются в природе, но !+ 4 месяца катания в сети+ само подключение - около 50 т.р. (см. статью)
Насчет "шняги на коленке" - попахивает очередным вечным двигателем. При минус 30 на улице в доме будет не до экспериментов.
При планировании бюджета на загородный дом в смету закладывайте наиболее худшие (т.е. наиболее дорогие)варианты развития событий - не ошибётесь, а может даже чуть чуть ПОТОМ сэкономите. В противном случае можете не получить искомого результата, а деньги потратите. (см. Статью 5).
Имя Цитировать 0
0
Ольга
про печи ия не согласна. только печка -это абсурд. печка всегда внутри комнаты и куда конвекция идет? от всез щелей и окон к этой печке. так что у печки тепло а во периметру холодно. только печки не хватит 100%. по периметру нужно отопление обязательно. а я знаю как мало тратить на отопление. проверенный европейский способ. шняга запатентована в России но у нас загнобили конкуренты всякими газовыми котлами привезенными из той же европы.
Дарю рецептик- ионный котел. это такая малюсенькая синенькая шняжка, тратит как лампочка, греет много, места не занимает, стоит мало, расход только установку радиаторов и разводку труб, которые сразу можно и под пол пустить. В систему отопления заливается незамерзайка специальная и она никогда! не меняется. Проверено, удобно, дешево. Остается вопрос печей и каминов. Камины изначально были изобретены для проветривания, у них кпд мизерное. А про печки я выше сказала. кстати, ионный котел стоит от 500 баксов, но его делают и сами, он примитивный. Важно только налить в систему именно фирменную незамерзайку ( терпит до -45) а то умельцы игнорят и льют то воду с солью товоду с содой. На соли есть практика, самодельны ионный котел + вода с солью оталивают давно столярное производство. Меняют раз в год просто эту шнягу маленькую, она солью обрастает, и опять же шнягу на коленке сами делают за день.
Имя Цитировать 0
0
Ольга
начиталась((( строить не хочется. получается что подключить дом стоит столько же сколько участок или сам дом. или я не правильно поняла? а вот в коментах то написала барышня что она за 550 р подключила электричество. как это? в статье от 200 000 р. а в коментах от 500 р. ? и остальное тоже. или статья расчитана на затраты для неопытных? голова уже кругом. хоть ктобы написал как у него на практике получилось
Имя Цитировать 0
0
Алексей Александрович
Елене. Поздравляю ! Вы подключились к сети МОЭСК напрямую, по тарифу "для сельских жителей Московской области". Сколько стоило само подключение в Вашем случае ?
Имя Цитировать 0
Страницы: 1 2 3 4 5 След.
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений