Выбираем проект

22.10.2010

Как я строил дом. Часть 1. Покупка участка в деревне
Как я строил дом. Часть 2. Покупка участка в садоводческом товариществе
Как я строил дом. Часть 3. Покупка участка в новообразованных дачных поселках, садовых некоммерческих товариществах
Как я строил дом. Часть 4. Сколько стоит дом построить – реальные цифры и факты

Очевидно, стоимость строительства дома в первую очередь зависит от общей площади строения. Вторым (по убывающей) определяющим фактором является материал постройки, третьим – проект дома, четвертым – характеристики внутренней отделки, пятым – характеристики грунтов (влияют на цену фундамента).

Не открою ничего нового в плане определения стоимости строительства 1 кв. м общей площади дома для читателей этого цикла статей. Назову лишь среднерыночные по Подмосковью цены на строительство индивидуального частного дома с внутренней отделкой до степени пригодности для постоянного проживания (аналог «муниципальной отделки» в квартирах) без учета монтажа системы отопления.
Для деревянного дома эта цифра составляет 22-27 тыс. руб. за 1 кв. м, для дома из бетонных блоков – 25-35 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади.

Многие наверно слышали и видели другие, более низкие цифры у фирм-застройщиков, обещающих строительство дома «под ключ». Советую тщательно изучать такие предложения, особенно тот список опций, который определяет понятие «под ключ» – утепление, покраска, наружная отделка, внутренняя отделка стен, потолков, пола, сантехнические приборы, двери, подоконники и т. д. Наверняка при ближайшем рассмотрении вы составите свой, дополнительный «список опций», ведь вам жить в этом доме. Также советую обратить внимание на понятие «общая площадь», как правило, это общая площадь здания «по осям», с учетом балконов и террас, крылечек, что, мягко говоря, не соответствует понятию «общая площадь», определенному Жилищным кодексом РФ и применяемому при определении площади квартиры, например.

Вообще, строительство индивидуальных частных домов слабо регламентируется законодательно. Понятие «дом под ключ» трактуется каждым застройщиком по-разному, в отличие от понятия «квартира в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию». Приобретая квартиру, пусть даже и без отделки, покупатель получает объект, отвечающий по своим характеристикам установленным законодательно нормативам, с действующей системами отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения. Многоквартирный дом, в котором находится квартира, обслуживается специализированной организацией, тарифы в общем известны и понятны. Вопросы содержания и ремонта такого жилого фонда решаются местными властями, по крайней мере, пока.

При строительстве индивидуального частного дома экспертизу представленного проекта нужно делать самому, следить за соблюдением проекта и получением требуемых эксплуатационных характеристик нужно самому, все эти вопросы в наше время никак не регулируются нормативно. Обеспечение теплом, водой, электричеством, текущий ремонт и эксплуатация – забота хозяина дома. Содержание общего имущества поселка – дороги, сети, вывоз мусора, очистка снега и т. п. – головная боль жителей. Все это необходимо учитывать, решаясь на строительство дома.

Как видим, сумма денежных средств, необходимая для обладания готовым для проживания домовладением, получается немаленькая. Для того чтобы не «влипнуть» в историю с долгостроем, пожирающим свободное время и деньги, или не получить результат в виде не пригодного для проживания дома, который продать невозможно, имеет смысл перед покупкой участка или перед началом строительства (если участок уже есть) уяснить для себя два вопроса.

Первый и самый главный – ЦЕЛЬ строительства. ЧТО вы хотите получить: дачный дом для летнего отдыха, дачу с возможностью кратковременного зимнего проживания, дом для постоянного круглогодичного проживания? НА КАКОЙ ПЕРИОД вы рассчитываете использование этого домовладения: 5-10-20 лет? Ведь в наше время вопрос ликвидности недвижимого имущества, а особенно загородного дома, выходит на первое место. Возможность продажи домовладения в разумный срок (3-6 месяцев) по цене, возмещающей хотя бы прямые затраты на его приобретение, является гарантией сохранности ваших денег. Недвижимость также часто используется в качестве залога при получении кредита (в том числе при получении кредита на строительство этой недвижимости). Неплохо было бы определиться и с суммой затрат на эксплуатацию (о расчете этой суммы поговорим в последующих статьях).

Второй вопрос является логическим следствием первого – количество, площадь и функциональное назначение помещений в доме. Не стоит горячиться и размахиваться на огромные помещения общего пользования – гостиные со вторым светом, внутренние и внешние балконы, сауны с купелями в подвале и тому подобные прелести. Все это ведет к увеличению общей площади дома и расходам на эксплуатацию.

Ответив самому себе на эти два непростых вопроса (лучше письменно, чтобы потом не было мучительно больно), нужно выбрать проект дома. Интернет и специализированные журналы содержат в себе сотни предложений проектов домов общей площадью 80-120 кв.м и тысячи предложений большей площади. 90% этих предложений – проекты на бумаге, фантазия архитекторов, их способ заработка. В этих домах никто не жил и даже не собирался их строить. Желательно заказать свой проект, при этом консультироваться с настоящими специалистами, не забывая о конечной стоимости строительства. Можно использовать проект готового дома, в котором вы лично побывали и допросили с пристрастием его хозяина обо всех достоинствах и недостатках.

Выбор проекта органически связан и с выбором материала строительства дома. Общая площадь дома и режим его использования определят систему отопления.

Определившись с назначением дома и его проектом, нужно определить характеристики покупаемого участка либо уточнить характеристики имеющегося (возможно, этот участок не позволит достичь ЦЕЛИ строительства дома).

Основные параметры участков, которые определяют его потребительские характеристики, выявлены в предыдущих статьях, настал момент их систематизировать (в порядке убывания важности).

1. Площадь участка, конфигурация.
Сложившаяся практика показывает, что оптимальное соотношение между общей площадью сооружений и площадью участка составляет 1/8-1/10. Оптимальная форма участка – правильный прямоугольник, с соотношением сторон 2/3, 3/4.

2. Расстояние от дома или работы до участка.
Без учета возможности попасть в пробку по пути домой или на работу расчет времени пути нужно производить, исходя из скорости движения 30-40 км/ч, – нехитрый определитель времени в пути на личном автомобиле.

3. Доступность общественным транспортом.
Расстояние пешком до остановки или станции, время в пути, количество пересадок.

4. Электричество.
Линия электропередачи должна проходить в непосредственной близости от участка, иметь напряжение 220/380 В, желательно, чтобы потребление энергии учитывалось по двух-трех тарифному прибору учета. Должен быть известен собственник линии, технические условия и стоимость подключения, стоимость права на подключение и предел максимальной потребляемой мощности, желательно не менее 10 кВт.

5. Подъезд.
Должна быть дорога с твердым покрытием шириной не менее 3 метров, расстояние между заборами соседних участков должно позволять осуществить беспрепятственный проезд тяжелых грузовых автомобилей.

6. Водоснабжение.
Желателен, конечно, зимний водопровод, но это редкость. Если водопровод летний, то период его работы, как правило, – с 15 мая по 1 октября. Поскольку оба вида водопроводов имеют свойства ломаться на длительное время, желательно иметь автономный источник воды – колодец, скважину. Информацию о глубине водоносного слоя (и соответственно стоимости получения воды) лучше узнавать у соседей. Далеко не на всех участках в Подмосковье можно обустроить колодец или скважину мелкой глубины (до 60 метров).

7. Канализация.
Центральная канализация – тоже редкость, поэтому должна быть возможность сброса (дренажа) технической воды из септика.

8. Магистральный газ.
Сознательно ставлю его на последнее место в списке параметров участка ввиду крайней дороговизны подключения. Необходим, только если планируете строить дом для ПОСТОЯННОГО проживания и ПОСТОЯННО в нем проживать всей семьей, при этом используемая и отапливаемая площадь дома должна составлять более 100 кв.м.

Вне списка оставлю еще несколько параметров, важность которых читатель определит сам:
наличие в шаговой доступности лесного массива, водоема для купания; наличие магазина; удаленность от шумных трасс; организованность поселка, система управления в поселке.

Определив для себя ЦЕЛЬ строительства дома, проект дома, систему отопления, а затем и характеристики приобретаемого участка, необходимо навести справки о стоимости требуемого участка.

Сложив все слагаемые формулы (земля + коммуникации + стоимость строительства + стоимость подключения коммуникаций + стоимость чистовой отделки + стоимость благоустройства участка), получаем стоимость домовладения.

Строить «постепенно», по мере появления свободных денежных средств, в наше время неразумно. Во-первых, стоимость квалифицированного рабочего времени сейчас высока, и выполнение всего комплекса работ без задержек, одним подрядчиком, позволяет существенно снижать смету. Во-вторых, «замораживание» свободных денежных средств в долгострое просто неразумно. Не будем списывать со счетов и такие факторы, как естественное разрушение недостроенного объекта и воровство. Максимальный планируемый период строительства – 1 год. По факту все равно получится несколько больше. Исходя из этого и нужно планировать бюджет стройки.

Следующий цикл статей Хочу дачу:

Хочу дачу. Часть 1. Почем нынче загородный дом?
Хочу дачу. Часть 2. Куплю участок с подрядом. Или без подряда. Что выгодней?
Хочу дачу. Часть 3. Как купить участок, построить дом, счастливо поселиться в нем и при этом заработать?

Автор: (lexa615@inbox.ru) Алексей Александрович
Статью прочитали 10151 раз(а)
Комментариев: 16


Комментарии к статье:

Страницы: 1 2 След.
0
Юля
Алексей Александрович, большое спасибо! это бесценный опыт! наконец-то я хоть чуть-чуть разобралась, в какой последовательности мыслить надо))
Имя Цитировать 0
0
Вероника
Алексей Александрович, продолжение где? Ждём!
Имя Цитировать 0
0
Вероника
Алексей Александрович - добрейшей души человек. Делится своими знаниями с людьми, которые тоже мечтают о загородном доме, но не имеют опыта строительства. А где же продолжение?!
Имя Цитировать 0
0
Александр

Имя Цитировать 0
0
Алексей Александрович
для Михаила. Цель статьи - передать реальный положительный опыт людям, которые хотят жить постоянно и со всеми удобствами в индивидуальном загородном доме. Что строили, кем работали на стройке, и в чем видите утопию ?
Имя Цитировать 0
0
михаил
Уважаемый Алексей Александрович
Я не являюсь вашим читателем и на столичную ярмарку захожу очень редко. Последний раз был когда написали 2 часть. Вот и сегодня неожиданно наткнулся на вашу 5 часть .Прочитал есть разумна часть, но в основном утопия дилетанта. Сам отработал на стройке 20 лет. Сам построил себе дачно-загородный дом. Поэтому могу немного покритиковать, но не хочу. А хочу просто поинтересоваться, а с какой целью вы тратите на это время? От нечего делать или так просто по пиариться, а может быть потешать свое самолюбия какой я умный, и поучу дурачков.
С уважением Михаил
Имя Цитировать 0
0
nicolot@yandex.ru
Имя Цитировать 0
0
Петр
Имя Цитировать 0
0
Юля
Алексей Александрович, большое спасибо! это бесценный опыт! наконец-то я хоть чуть-чуть разобралась, в какой последовательности мыслить надо))
Имя Цитировать 0
0
Вероника
Алексей Александрович, продолжение где? Ждём!
Имя Цитировать 0
Страницы: 1 2 След.
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений