ГлавнаяСтатьиСтатьи - рубрика Правовой ликбезКак правильно купить недвижимость? Часть 2

Как правильно купить недвижимость? Часть 2

28.11.2011

Часть 1

Кто мы все? Вопрос, на который можно дать несколько ответов. Прежде всего, мы люди. С точки зрения юридических формулировок – физические лица. А по Налоговому кодексу РФ – налогоплательщики, для которых установлены налоги для физических лиц.

Глава 23 Налогового кодекса РФ рассматривает налоги на доходы физических лиц. И мы установлены как налогоплательщики по статье 207 НК РФ. По статье 208, часть 1, пункт 5 объектом налогообложения, в том числе, являются доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации. Именно эти доходы мы рассмотрим в данной статье. То, что расположено за территорией России, тоже является объектом налогообложения, но мы эти случаи рассматривать не будем.

Налоговая база – сумма дохода

Налоговая база по статье 210 НК РФ рассчитывается отдельно по каждому источнику дохода. Показывать или нет правильно доходы – личное дело каждого при явном нарушении законодательства, если доходы указываются неверно. Следовательно, недоплачиваются налоги в бюджет. Есть и налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218-221 кодекса. Но об этом позже.

Не подлежат налогообложению, согласно подпункту статьи 217 Налогового кодекса, доходы, получаемые физическими лицами от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

А если недвижимость была в собственности менее трех лет, появляется налогооблагаемая база, облагаемая по ставке 13%. Правда, с налоговым вычетом от суммы продажи недвижимости.

Статья 220 НК РФ устанавливает имущественные налоговые вычеты, касающиеся продажи недвижимого имущества. Каждый налогоплательщик (физическое лицо) имеет право на получение имущественного налогового вычета от продажи недвижимого имущества, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет. Сумма вычета – не более 1 млн. рублей. То есть, если вы продали недвижимость, которой владели менее трех лет, например, за 5 млн. рублей, то вычет может быть в 1 млн. рублей. А с оставшихся 4 млн. уплачивается налог 13%, что равно: 130 000 х 4 = 520 000 рублей. Причем в следующем году после продажи недвижимости.

Как вариант – вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов. Такая форма случается реже.

Налоговый вычет – на одну квартиру один

Важное положение Налогового кодекса – установление налогового вычета на объект недвижимости. Это разумно. Ведь иначе можно на квартиру записать с десяток собственников, каждый из которых захочет получить свою сумму налогового вычета по максимуму. Государство с таким подходом не согласно. То есть размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности.

Как это выглядит на практике? При долях в проданной квартире по 1/2 доли и размер налогового вычета причитается совладельцам по 1/2 одного миллиона на квартиру.

А при покупке? Тоже есть налоговый вычет. Только он предоставляется каждому гражданину России один раз в жизни. Обращаемся к той же статье 220 НК РФ.

Налоговый вычет при покупке недвижимости предоставляется налогоплательщику (физическому лицу) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов – на новое строительство либо приобретение объекта недвижимости;

  • на погашение процентов по целевым займам (кредитам);
  • на погашение процентов по кредитам, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов целевого назначения.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 млн. рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов:

  • по целевым займам (кредитам);
  • по кредитам, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов).

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

  • при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем – документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
  • при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме – договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
  • при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них, – документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам.

И здесь на одну квартиру один налоговый вычет!

При приобретении недвижимого имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением.

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета на приобретение недвижимого имущества не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования. То есть, если вернуться к первой части статьи, налоговый вычет на приобретение недвижимости может предоставляться несколько лет.

Имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Налоговая ставка (по расчетам налоговых вычетов на покупку или продажу недвижимости) по статье 224 НК РФ устанавливается в размере 13%. Есть и другие размеры налоговых ставок по другим видам доходов.

Сроки подачи декларации и расчеты с бюджетом

О налоговой декларации читаем в статье 229 НК РФ. Декларация предоставляется налогоплательщиками не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, например, за 2011 год налоговая декларация подается гражданином до 30 апреля 2012 года. И уплата налога, доначисленного по налоговым декларациям, производится не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи такой декларации.

В налоговых декларациях физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы, источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего кодекса, а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 настоящего кодекса.

Фактически, когда речь идет о налоговом вычете на покупку недвижимости, речь идет не просто об уменьшении налогооблагаемой базы, а о возврате уплаченной суммы налога на доходы физических лиц за отчетный период. То есть государство ничего просто так не платит. И просто так ничего не должно взыскиваться. Поэтому по статье 231 НК РФ налогоплательщик вправе подать заявление в налоговый орган о возврате излишне удержанного налога с представлением налоговой декларации по окончании налогового периода.

А суммы налога, не удержанные с физических лиц, взыскиваются с физических лиц до полного погашения этими лицами задолженности по налогу. То есть долг за квартиру при ее продаже при периоде владения менее трех лет налоговая взыщет уже в следующем году после продажи квартиры. А вот налоговый вычет на приобретение недвижимости предоставляется гражданину постепенно, только исходя из представленных гражданином доходов и уплаченных с них налогов, только после предоставления декларации о доходах, а после проверки декларации налоговым органом – после подачи заявления о предоставлении налогового вычета.

Таковы законы, которые надо соблюдать и уважать

По статье 80 НК РФ налоговая декларация представляет собой письменное заявление или заявление, составленное в электронном виде. В ней налогоплательщик сообщает об объектах налогообложения, о полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, о налоговой базе, налоговых льготах, об исчисленной сумме налога и (или) о других данных, служащих основанием для учета налогоплательщика. Причем как лично, так и через представителя. При отправке налоговой декларации по почте днем ее представления считается дата отправки почтового отправления. По статье 88 НК РФ по представленной налоговой декларации проводится камеральная налоговая проверка в течение трех месяцев со дня представления налогоплательщиком налоговой декларации.

Так что если вам задержали проверку поданной налоговой декларации – требуйте соблюдения сроков. Особенно если вас ждет приятная возможность получить налоговый вычет в денежной форме. Это не пять копеек. Поэтому есть за что побороться. Сам пользовался этим, когда мне налоговый орган задерживал проверку налоговой декларации. И все было мирно и спокойно. Просто надо знать свои права и правильно их применять.

Автор: Царьков Андрей
Статью прочитали 2104 раз(а)
Комментариев: 0


Комментарии к статье:

Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений