Хочу снять квартиру!

30.01.2009

В связи с последствиями достигшего и России финансового кризиса, много изменений произошло на рынке недвижимости. Некоторое время назад на страницах нашего интернет-журнала мы рассмотрели ряд вопросов, касающихся первичного и вторичного жилья и в целом, и в Зеленограде в частности. Сегодня нам хотелось бы осветить вопрос аренды жилых помещений.

По уже сложившейся традиции за консультацией мы обратились в одно из самых авторитетных в Зеленограде агентств недвижимости. На наши вопросы отвечает начальник отдела аренды ООО «Реконструкция и Развитие+ Зеленоград» Оксана СНИЦАР.

– Оксана Ивановна, сегодня хотелось бы поговорить об аренде жилья конкретно в Зеленограде…

– Для начала мне хотелось бы, пользуясь случаем, поздравить зеленоградцев со всеми прошедшими праздниками: Новым годом, Рождеством Христовым, Крещением Господним! Здоровья всем, достатка, успехов, взаимопонимания и побольше позитивных событий в жизни! А прежде чем начать наше обсуждение вопросов, связанных с арендой жилых помещений, давайте сначала разберемся с терминологией. Если жилое помещение предоставляется во владение или пользование гражданам для проживания в нем, то это осуществляется по договору найма и соответственно стороны договора называются Наниматель и Наймодатель, а их правоотношения регулируются нормами, прописанными в гл. 35 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ. Если жилое помещение предоставляется юридическому лицу, то в этом случае заключается договор аренды, сторонами которого являются соответственно Арендатор и Арендодатель, и их правоотношения регулируются нормами ст. 606-625 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ. Для простоты общения и в связи со сложившейся практикой в дальнейшем примем следующую терминологию: сдающий жилое помещение – Арендодатель, снимающий жилое помещение – Арендатор, а сам факт сдачи жилого помещения будет называться арендой.

– Итак, с терминами разобрались. Так каково же на сегодняшний день фактическое состояние рынка аренды жилых помещений в Зеленограде?

– Объем рынка аренды в Зеленограде по нашим оценкам составляет порядка 400-600 объектов в месяц, при следующих ценовых характеристиках:

- комнаты ~ 8-10 тыс. руб. / мес.
- 1-комнатные квартиры ~ 15-18 тыс. руб. / мес.
- 2-комнатные квартиры ~ 19-23 тыс. руб. / мес.
- 3-комнатные квартиры ~ 22-30 тыс. руб. / мес.

Отдельные объекты с очень хорошим ремонтом, оборудованные современной техникой и мебелью, сдаются по цене 50-70 тыс. руб. Как правило, данные объекты снимают специалисты зарубежных компаний, приехавшие на работу в Зеленоград.

– Что определяет закон по поводу того, кто может сдавать жилые помещения и что может являться объектом сдачи?

– Объектом сдачи могут быть только жилые помещения, согласно ст. 16 ЖК РФ к таковым относятся: квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома. Правом сдачи жилых помещений обладают собственники этих помещений, причем при заключении договора на сдачу жилого помещения должно быть согласие всех собственников. Также правом сдачи жилого помещения обладают граждане, имеющие свои помещения по договору социального найма (т. е. по-простому проживающие в неприватизированных квартирах). В этом случае при заключении договора на сдачу жилого помещения (он называется договором поднайма) необходимо получить согласие собственника, т. е. города Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

– Какие услуги оказывает агентство при сдаче и съеме жилого помещения?

– Это, во-первых, поиск объекта в соответствии с требованиями Арендатора, поиск Арендаторов в соответствии с требованиями Арендодателей. Во-вторых, подготовка проекта договора между Арендодателем и Арендатором и организация его подписания сторонами. В-третьих, организация передачи жилого помещения Арендатору и подписание акта передачи.
В последнее время у нас появилась новая услуга – заключение договора доверительного управления. Смысл его в том, что собственник квартиры поручает агентству за вознаграждение провести комплекс работ по сдаче жилого помещения, включающий: поиск Арендатора, заключение договора аренды, получение арендной платы и перечисление ее собственнику, контроль за исполнением условий договора, оплата коммунальных услуг и налогов, страхование квартиры. Договор доверительного управления, как правило, интересен тем, кто уезжает на длительный срок и не может следить за своей квартирой.

– Обязательно ли заключение договора между Арендатором и Арендодателем, и что дает такой договор его участникам?

– О последствиях незаключения договора мы поговорим отдельно, а теперь о том, что же дает договор. Во–первых, начнем с того, что договор договору рознь. Существуют так называемые «филькины грамоты», которые не защищают интересы ни одной из сторон, содержащие набор бытовых фраз, единственной ценностью которых, как правило, является указание фамилий сторон и адреса объекта. С такими документами бесполезно обращаться в судебные инстанции для защиты своих прав.

– Какие пункты, на ваш взгляд, должны оговариваться в договоре обязательно?

– Документ должен быть составлен юридически грамотно, учитывать интересы каждой из сторон, определять порядок расторжения, санкции при неисполнении обязательств и многие другие важные условия.

– Договор надлежит заверить нотариально?

– Для такого вида договоров закон предусматривает как нотариальную, так и простую письменную форму. Оба этих документа имеют одинаковую юридическую силу. Отличие в том, что нотариальные договора, как правило, составлены более грамотно, а также в случае возникновения судебных разбирательств не нужно доказывать факт подписи данного документа сторонами, т. к. их удостоверил нотариус. Однако составление договора в нотариальной форме – это дополнительные временные (учитывая очереди к нотариусу) и денежные затраты.
Как правило, в агентствах, которые давно занимаются оказанием услуг по аренде, отработаны типовые формы договоров, которые составлены в соответствии с действующим законодательством и учитывают интересы обеих сторон.

– О каких гарантиях со стороны агентств может идти речь?

– Агентство обязательно проводит проверку правоустанавливающих документов на жилое помещение, а также правомочность Арендатора сдавать данное жилое помещение, и об этом факте делает отметку в договоре. В случае возникновения у Арендатора конфликтной ситуации с Арендодателем по вине последнего в первые две недели после заключения договора Агентство обязуется подобрать Арендатору другое жилое помещение на безвозмездной основе.

– А какие еще преимущества дает договор, заключенный с Арендодателем через агентства?

– Например, организации, в особенности иностранные фирмы, снимающие жилые помещения для своих сотрудников, обращаются только в агентство, они не работают с частными маклерами. У нас есть успешный опыт такого сотрудничества. Как правило, человек, сдающий свою квартиру, предъявляет определенные требования к Арендатору, для кого-то это семейная пара, кто-то хочет сдать только жителям Москвы, Подмосковья, России и т. д. Агентство, располагая достаточно большой базой Арендаторов, может быстро и качественно решить эту проблему.

– Понятно, что услуги агентство оказывает на платной основе. Кто платит за услуги и сколько?

– В Москве и, насколько я знаю, в других регионах России, сложилась практика, что услуги оплачивает Арендатор, т. е. для сдающего услуга по сдаче его жилого помещения бесплатна. Для Зеленограда стоимость услуги составляет от 50 до 100% арендной месячной платы и зависит от вида сдаваемого жилого помещения. Например, для комнаты это будет 100%, а для большой квартиры с хорошим ремонтом и мебелью, т. е. для объекта с высокой арендной ставкой, составит 50-60%.
Однако если обратиться к зарубежному опыту в странах с развитой рыночной экономикой, то картина совсем иная. Там за все платит Арендодатель, и это в принципе понятно, он же получает доход. У нас такая практика стала уже применяться при сдаче в аренду нежилых помещений, а также дорогих элитных квартир и коттеджей.

– Каковы тенденции на рынке аренды в связи с развивающимся кризисом?

– Ситуация непростая – наблюдается два разнонаправленных процесса. С одной стороны, сокращение рабочих мест приводит к снижению потребности в аренде. С другой стороны, граждане, планировавшие купить квартиры с использованием заемных средств, вынуждены отказаться от этой идеи и обратить свой взор на рынок аренды. На сегодня пока преобладает первая тенденция, и цены на аренду снижаются, так, за последние два месяца уровень падения цен составил примерно 10%.

– Не секрет, что многие, сдающие свои квартиры, не хотят показывать полученные доходы, чтобы не платить налоги. Поэтому они обращаются к частным маклерам, которые находят Арендаторов, не заключая никаких договоров, как говорится, на честном слове…

– Отсутствие юридически грамотно оформленных отношений чревато своими последствиями для обеих сторон. Например, Арендатор может не платить за аренду или платить меньше. Конечно, Арендодатель может его выселить, но иногда это бывает достаточно сложно, кроме того, Арендатор может внезапно съехать, не предупредив хозяев, да еще и прихватив с собой ценные вещи. С другой стороны, не имея договора, где прописаны сроки аренды, Арендатор находится в подвешенном состоянии, он не может обустроить свое жилое помещение, постоянно чувствует себя, как на вокзале, когда в любой момент его могут попросить покинуть помещение, и в таких ситуациях обычно прав тот, кто сильнее, наглее, напористей. В таких ситуациях стороны не могут обратиться ни в суд, ни к правоохранительным органам. Если человек сдает жилое помещение постоянно и на длительный срок, то, конечно, лучше оформить грамотно договор, учитывающий все нюансы взаимоотношений Арендатора и Арендодателя, зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя с упрощенной системой налогообложения, платить налог в размере 6% от цены договора и жить спокойно под защитой закона.

– Существуют ли какие-то государственные программы помощи гражданам в аренде жилых помещений?

– Да, действительно, такие программы есть. С каждым годом появляются новые, так, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2007 № 1008 «О предоставлении гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсаций по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения» очередникам при съеме жилых помещений предоставляется компенсация в размере 50% от арендной рыночной цены найма квартиры в г. Москве или Московской области. Кроме того, в соответствии с Постановлениями Правительства РФ № 653 от 03.09.2008, № 852 от 27.12.2004 и № 909 от 31.12.2004 для военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, службы исполнения наказаний, государственной противопожарной службы и ряда других категорий граждан также предусматривается компенсация за наем (поднаем) жилых помещений.

– Спасибо за интервью. Мы надеемся, что ваша информация и рекомендации окажут помощь нашим читателям при решении вопросов об аренде жилья.

– На здоровье. Если у ваших читателей будут еще вопросы, касающиеся недвижимости, приходите, побеседуем с удовольствием!

Все агентство недвижимости Зеленограда на Зелсправ.ру

Автор: Глебова Наталья
Статью прочитали 5203 раз(а)
Комментариев: 10


Комментарии к статье:

0
Андрей
А как вы относитесь к сайтам на которых запрещены объявления от риэлторов? Почему вообще такие сайты имеют место быть?
Имя Цитировать 0
0
Вероника
Хорошо работаете Оксана Ивановна!
Спасибо!
Имя Цитировать 0
0
Любовь
А сдаете нам ,простым людям, не как на фотке!
Имя Цитировать 0
0
Петр
Молодцы СЯ! Хороших консультантов нашли. Все статьи по недвижимости читаем.
Имя Цитировать 0
0
Ирина
Очень хорошая, информативная, своевременная статья. Спасибо Вам большое. Вообще сайт хороший. Полезешь вроде объявление давать и всегда наткнёшься на что-нибудь интересное.
Имя Цитировать 0
0
Андрей
А как вы относитесь к сайтам на которых запрещены объявления от риэлторов? Почему вообще такие сайты имеют место быть?
Имя Цитировать 0
0
Вероника
Хорошо работаете Оксана Ивановна!
Спасибо!
Имя Цитировать 0
0
Любовь
А сдаете нам ,простым людям, не как на фотке!
Имя Цитировать 0
0
Петр
Молодцы СЯ! Хороших консультантов нашли. Все статьи по недвижимости читаем.
Имя Цитировать 0
0
Ирина
Очень хорошая, информативная, своевременная статья. Спасибо Вам большое. Вообще сайт хороший. Полезешь вроде объявление давать и всегда наткнёшься на что-нибудь интересное.
Имя Цитировать 0
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений