ГлавнаяСтатьиСтатьи - рубрика Правовой ликбезЗемельный участок. Приватизировать или нет?

Земельный участок. Приватизировать или нет?

12.12.2008

Уже почти два года действует упрощенный порядок регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества. Федеральный закон, в обиходе называемый законом «о дачной амнистии», значительно упростил процедуру государственной регистрации права на земельные участки, садовые и дачные дома, гаражи, бани и другие вспомогательные постройки, а также на индивидуальные жилые дома. Однако вопросы, связанные с этой темой, не только остаются, но и в условиях дошедшего и до России финансового кризиса разгораются с новой силой.

За консультацией мы обратились к Ларисе Евгеньевне СОКОЛОВОЙ, начальнику отдела загородной недвижимости ООО «Реконструкция и Развитие+ Зеленоград».

Лариса Евгеньевна, давайте еще раз проговорим, что такое «Дачная амнистия» и кому она выгодна?

– «Дачной амнистией» в народе был назван вступивший в силу в сентябре 2006 года Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Изменения внесены в Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Вводный закон Земельного кодекса, Закон о государственной регистрации прав, Закон о садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве, Закон о кадастровом учете, Основы законодательства о нотариате. Несмотря на то, что закон регулирует широкий спектр правоотношений, в том числе не связанных с ведением гражданами дачного хозяйства, в народе он получил устойчивое название «дачная амнистия». Этот документ упрощает процедуру регистрации земельных участков, индивидуальных жилых домов, построек. Конечно же, он направлен на решение проблем граждан. Но документ преследует и государственную цель: оценить реальную картину того, что из себя представляет класс собственников. Сейчас в этом вопросе много пробелов и несоответствий.

Если очень коротко, в чем суть «дачной амнистии»?

– В легализации прав граждан на земельные участки и на расположенные там объекты недвижимости, которые из-за отсутствия необходимых документов не прошли государственную регистрацию.

А чем была вызвана необходимость внесения этих изменений в Закон о государственной регистрации прав?

– Основных причин две. Первая из них обусловлена отсутствием в ранее действовавшей редакции этого закона особенностей регистрации прав на земельные участки, предоставленные гражданам до введения в действие ЗК РФ (то есть до 30 октября 2001 года). Как известно, с момента вступления в силу ЗК РФ земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования гражданам не предоставляются, однако граждане, обладающие земельными участками на указанных правах, были вправе однократно бесплатно приобрести их в собственность. Порядок приобретения в собственность таких земельных участков законодательством урегулирован не был. Поэтому универсальных правил, которые бы могли быть применены к предоставлению земельных участков из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан, обладающих указанными земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, не существовало. К тому же, ограничение в виде однократного бесплатного предоставления земельных участков являлось дополнительным условием, которое ни один специальный порядок предоставления земельных участков не предусматривал. В силу прямого указания закона (п. 3 ст. 28 ЗК РФ) на предоставление земельных участков из публичной собственности в собственность граждан, обладающих указанными земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, не распространялись специальные порядки, предусмотренные ст. 30-34 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 28 ЗК РФ указанные земельные участки предоставлялись гражданам на основе их личных письменных заявлений, подаваемых в уполномоченные органы власти, осуществляющие предоставление земельных участков (ст. 29 ЗК РФ). Однако отсутствие специфики предоставления таких земельных участков, как правило, приводило к многочисленным земельным спорам, сопряженным с необоснованными отказами уполномоченных органов власти в предоставлении гражданам находящихся в их пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании земельных участков. Сложившееся положение дел не удовлетворяло замыслу законодателя развить в стране институт частной собственности на землю, придать земельным правоотношениям товарооборотный характер путем постепенного изживания прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Вследствие указанных обстоятельств Законом о дачной амнистии были отменены п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК РФ, гарантирующие возможность однократного бесплатного предоставления земельных участков из публичной собственности в собственность граждан, обладающих указанными земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

На смену порядку однократного бесплатного предоставления земельных участков из публичной собственности в собственность граждан, обладающих указанными земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования Закон о дачной амнистии ввел порядок переоформления прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Указанный порядок составной частью входит в механизм государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства и индивидуального жилищного строительства, регламентация которого нашла отражение в статье 25.2 Закона о государственной регистрации прав, внесенной Законом о дачной амнистии в качестве изменений.

Для неспециалиста эта информация сложна, поэтому давайте попробуем в нескольких словах, очень сжато сформулировать, в чем именно заключается упрощенный порядок регистрации прав на земельные участки!

– Если совсем коротко – для того, чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, потребуется только два документа: о предоставлении земельного участка (причем не важно, кем и когда он был выдан) и кадастровый план участка. На их основании и будет произведена регистрация права собственности.

Распространяется ли «дачная амнистия» на вновь полученные земельные участки?

– «Дачная амнистия» распространяется на земельные участки, полученные до 30 октября 2001 года – именно тогда начал действовать Земельный кодекс РФ.

Есть ли возможность узаконить «лишние» метры, которыми по разным причинам некоторые участки «обросли»?

– Если площадь вашего участка больше указанной в документе, нет ничего страшного. При оформлении в собственность регистрируется действительная площадь участка. При этом границы земельного участка должны быть согласованы с соседями. Кроме того, надо учесть, что превышение фактически используемой площади допускается в пределах установленного минимального размера земельного участка. В Солнечногорском районе это для земель садовых товариществ до 3 соток, для земель индивидуального жилищного строительства до 4 соток.

А по какой схеме можно зарегистрировать право на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке?

– Если документы на землю в порядке, то приватизировать строения большого труда не составит. Для регистрации прав собственности на дачные и садовые дома теперь не требуется проведение технической инвентаризации. Разработана специальная декларация об объекте недвижимости с указанием местоположения объекта, его названия и назначения, кадастрового номера, площади, этажности и других данных. Оформить право собственности можно также на гараж или «хозяйственное сооружение вспомогательного использования» – в декларации предусмотрена и такая графа. Заполнить декларацию могут сами владельцы. Именно она станет главным документом при регистрации.

Что будет, если гражданин не воспользуется правом упрощенного порядка зарегистрировать свою собственность?

– Никаких санкций за нежелание человека оформить соответствующим образом право на собственность не предусмотрено. Однако в таком случае гражданин не сможет ее продать, подарить, сдать в аренду или в залог под кредит.

Можно ли прописаться на даче?

– Как правило, дачи располагаются на садовых дачных участках или участках для огородничества. А для каждого из таких участков есть свои правила застройки.
Существуют огородный земельный участок – это участок, на котором гражданин вправе выращивать овощи-фрукты, но построить на нем можно только некапитальное жилое строение. Само понятие «некапитальное» жилое строение подразумевает, что жить в нем постоянно, например зимой, невозможно. То есть получить регистрацию в доме, расположенном на огородном земельном участке, невозможно.

Садовый земельный участок – участок, предоставленный гражданину для выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха. Владелец такого участка имеет право возвести жилое строение (но не жилое помещение!). По закону зарегистрироваться можно только в жилом помещении.
Дачный земельный участок – участок, предоставленный гражданину в целях отдыха, с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, сельскохозяйственных культур. То есть «прописка» и раньше разрешалась на дачном земельном участке, но только в том случае, если на нем построен жилой дом.
После вынесения постановления Конституционного суда у дачников появилась возможность «прописаться» на своих сотках. Но воспользоваться таким правом – большая проблема. Во-первых, надо дождаться, когда будут внесены изменения в законодательство, т. к. постановления Конституционного суда не имеют прямого действия. Предстоит еще внесение поправок в законы, а это процесс очень долгий. Во-вторых, построенный на участке дом должен находиться в границах населенного пункта, в зоне транспортной доступности, подключен к инженерным сетям.

Итак, чтобы прописаться на даче, нужно следующее:
1) жилое строение должно быть пригодно для постоянного проживания;
2) земельный участок должен быть предоставлен для садоводства;
3) участок должен располагаться на землях, относящихся по своей категории к землям населенных пунктов.
Самое серьезное ограничение – третье. Большинство наших дач находятся на землях сельскохозяйственного назначения, и упомянутое выше решение Конституционного суда их не касается.

Лариса Евгеньевна, а вы можете выделить положительные и отрицательные моменты обсуждаемого нами Закона о регистрации с позиции интересов среднестатистического гражданина?

– Конечно.

Начнем с положительных.

Во-первых, детально конкретизирован и одновременно упрощен порядок приобретения и оформления гражданами права собственности на предоставленный им земельный участок.

Во-вторых, отменена норма об однократном бесплатном предоставлении в собственность земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Вместо нее введен принцип бесплатности переоформления прав на земельный участок в независимости от того, сколько земельных участков находится на каком-либо праве у того или иного лица.

В-третьих, механизм «переоформления прав» граждан на предоставленные им земельные участки сроком не ограничен. Немаловажно и то, что с 1 января 2007 года снижена государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок: с 500 до 100 рублей. Положительным моментом является и то, что в связи с отменой п. 5 ст. 20 ЗК РФ, регулировавшего, в том числе, порядок приобретения в собственность граждан находящихся в их фактическом пользовании земельных участков с расположенными на них жилыми домами, которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, граждане могут бесплатно без каких-либо количественных ограничений приобретать указанные земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ. Еще, пожалуй, то, что ввиду презумпции права собственности на предоставленный гражданину земельный участок в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, принятия решения о предоставлении такого земельного участка в собственность гражданина не требуется.

Если говорить об отрицательных моментах, учитывая интересы граждан, то это, наверно, то, что механизм «переоформления прав» не распространяется на такие виды целевого использования земельных участков, как животноводство, сельскохозяйственное производство, сенокошение, выпас скота, крестьянское (фермерское) хозяйство.

Мы благодарим вас за исчерпывающую, по-моему, информацию!

– Буду рада, если наши советы помогут вашим читателям. Будут еще вопросы – задавайте!

Все агентства недвижимости Зеленограда на Зелсправ.ру

Автор: Глебова Наталья
Статью прочитали 14399 раз(а)
Комментариев: 28


Комментарии к статье:

Страницы: 1 2 3 След.
0
O3GoMygxwQQ
Time to face the music armed with this great infoomatirn.
Имя Цитировать 0
0
Fu3FGwfCgev
Your story was really infiematovr, thanks!
Имя Цитировать 0
0
Надежда
В связи с разделом земельного участка и построек в станице, мне достался земельный участок 6 соток и добротная со всеми удобствами летняя кухня - свидетельство на землю есть с юстиции. Могу ли я как собственник там зарегистрироваться(т.е.прописаться)? Спасибо.
Имя Цитировать 0
0
Татьяна
Я из статьи так и не получила ответ на вопрос: Если садовый участок приватизирован, обязательно или нет приватизировать строения.Может кто-нибудь мне ответит.
Имя Цитировать 0
0
Татьяна
Подскажите, пожалуйста,год приобретения прав на собственность влияет на цену "дачной приватизации"? Мы получили в подарок землю и домик на курьих ножках в 1995 году.Все кто оформлял участки полученные в собственность до 1995 года заплатили по одним расценкам, а к нам эти расценки были увеличены в 10 раз.
Имя Цитировать 0
0
Имя Цитировать 0
0
Имя Цитировать 0
0
Имя Цитировать 0
0
Сидор
СЯ! Когда же выйдет вторая серия материала с советами по обустройству и расценками на участки в Подмосковье? Этот автор или фирма, в которой она работает, наверное могли бы посоветовать грамотно.
Имя Цитировать 0
0
Григорий
Спасибо за хорошую статью.Очень помогла ответить на многие вопросы.
Имя Цитировать 0
Страницы: 1 2 3 След.
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений