ГлавнаяСтатьиСтатьи - рубрика Советы профессионаловРынок недвижимости Зеленограда в условиях кризиса

Рынок недвижимости Зеленограда в условиях кризиса

30.10.2008

Прогнозы – дело неблагодарное, но, признаем, необходимое. В последнее время на наши головы они буквально обрушились. Причем один страшнее другого. Где хранить деньги и какие? Делать дорогостоящие покупки или разумнее будет подождать? Скупать недвижимость или ни в коем случае этого не делать? Вопросов масса, поэтому давайте разбираться по порядку. Сегодня мы предлагаем разобраться, что же происходит с жильем. Для этого мы обратились в одно из самых авторитетных на зеленоградском рынке агентств недвижимости ООО Реконструкция и развитие+.
В разговоре приняли участие Алексей Викторович АНИЩЕНКО глава фирмы, Александр Иванович ХЛЫБОВ зам. директора, начальник управления вторичного жилья и Алексей Александрович ХЛЫБОВ зам. директора, начальник управления новостроек.

– Итак, хотелось бы от вас, как от специалистов, в первую очередь узнать, что же все-таки случилось с мировой экономикой?

А. В.: Для начала надо обратить внимание на то, что многие сегодня обеспокоены не мировыми проблемами, а нашими, российскими. Люди почему-то сравнивают то, что происходит в последнее время, с кризисом 1998 года. Но давайте вспомним, что же тогда было на самом деле. Тогда был дефолт – невозможность государства отвечать по свои обязательствам. Сегодня этого нет. Государство предпринимает все меры, препятствующие развитию кризиса. Эпицентр проблемы – США. Это они сейчас испытывают подобные нашему прошлому дефолту трудности. Правительство Штатов не может уже отвечать по своим обязательствам перед гражданами, перед юридическими лицами и более того, перед мировыми финансовыми структурами.

– Каким же образом Россия была втянута в проблемы США?

А. В.: Наши банки, многочисленные крупные предприятия брали там в свое время дешевые кредиты, под залог своих акций. Разгоревшийся финансовый кризис в США привел к тому, что эти операции по сути затормозились из-за падения цен на акции, что соответственно привело к уменьшению залоговой массы в западных банках. Банки вынуждены требовать увеличение залога, а это многим российским финансовым структурам оказалось и не под силу.

– А как эти процессы отразились на рынке недвижимости? И что, собственно, простому покупателю до проблем банков, своих и западных?

А. В.: Эти процессы отразились на рынке недвижимости самым прямым образом: я уже сказал об этом, но повторюсь, чтобы было совсем понятно «дешевые деньги» закончились! Это повлекло за собой и все остальные проблемы: уменьшилось и количество банков, предлагающих ипотечное кредитование, уменьшилось и количество ипотечных программ. Но это не единственное следствие кризиса. Часть банков, особенно зависящих от зарубежных заимствований, была вынуждена пересмотреть ставки в сторону повышения. Кредиты подорожали. От глобальных катаклизмов этот сегмент спасла только «недоразвитость» отечественной ипотеки, она не успела принять огромные масштабы. И все-таки рынок ипотечного жилья дрогнул. Мы говорили уже выше, что долгосрочные кредиты внутри страны зачастую выдавались под взятые за рубежом краткосрочные кредиты в надежде на их рефинансирование. В условиях продолжающегося кризиса это стало проблематичным. Столкнувшись с дефицитом «дешевых денег», многие российские банки вовсе свернули ипотечные программы.

– Как можно охарактеризовать то, что происходило на рынке недвижимости в 2008 году?

А. И.: Начало 2008 года отмечено существенным ростом цен. Если мы, к примеру, возьмем цены декабря прошлого года и сегодняшний день, средний рост составил примерно 50%. По отдельным видам квартир еще больший процент. Например, однокомнатные квартиры подорожали на 70%. В декабре прошлого года можно было купить хорошую однокомнатную квартиру в стартовом доме с улучшенной планировкой общей площадью 40 кв. м за 3 миллиона рублей. Сегодня такая квартира стоит уже 5-5,3 миллиона рублей. Это очень существенный рост.

– Какова ситуация на рынке жилья на сегодняшний день?

А. И.: Начиная с сентября цены на рынке жилья стабилизировались. Это продолжается и сейчас – в течение двух месяцев цены не меняются. Идет насыщение рынка: предложение увеличивается, спрос уменьшается, и как результат – снижение количества сделок.


– У этого кризиса есть психологические составляющие?

А. В.: Конечно. Пока, по большей части, сработали именно психологические блоки: что-то там не то, давай-ка подождем, посмотрим. А как результат – остановка продаж. У каждого кризиса есть свои фазы. Известно, чем они начинаются и чем заканчиваются. На рынке недвижимости как раз первая фаза это отсутствие продаж и покупок, так называемая стагнация рынка.

А. И.: Продавцы не хотят снижать цены, покупатели не покупают, потому что надеются на снижение цен.




А. А.: И плюс ко всему то, о чем мы с вами уже говорили: по Москве и Московской области достаточно большое количество сделок проводилось по ипотеке. Многие банки в этих новых условиях резко сократили ипотечное кредитование. Деньги же были импортными, и сейчас их просто нет, поэтому выдавать нечего. Денег стало меньше и, естественно, процентные ставки по ипотечным кредитам сильно выросли.

А. В.: Покупатели делятся на две категории: те, у которых есть свои деньги, имущество, недвижимость, а вторая категория – это те, кто шли в банки и брали кредиты. Вторая категория сократилась очень сильно из-за того, что у банков нет ликвидности. Им нечего предложить заемщикам. Поэтому они ужесточают кредитные договора, повышают процентную ставку ипотеки, сейчас она от 15%. Если раньше существовал даже нулевой первоначальный взнос за будущую квартиру, то сейчас его нет и в помине, меньше 30% от суммы сделки уже никто и не берет. Поэтому давление на рынок за счет этой второй категории граждан, которые брали кредиты в банках, уменьшилось. Покупателей стало меньше.

А. И.: Очень большое количество сделок, где-то в районе 80%, не менее, занимали так называемые альтернативные сделки. Когда до конечного результата выстраивается цепочка из внутренних сделок. Это фактически обмены, когда человек, например, продает однокомнатную квартиру, берет кредит, доплачивает его и покупает двухкомнатную квартиру. Обмен с доплатой. Естественно, что и эти обмены в нынешних условиях значительно сократились.

– На каком уровне цены стали стабильными в Зеленограде?

А. И.: Средняя цена квадратного метра:
однокомнатных квартир – 1250 - 1350 тыс. руб.,
двухкомнатных – 1200 - 1300 тыс. руб.,
трехкомнатных 1100 - 1200 тыс. руб.
Квартиры, приближенные к уровню бизнес-класса, такие как в корпусе 1011, в новых домах МЖК, в корпусах 1145, 1143 – 140000 - 160000 тыс. руб.

А. В.: Это все по вторичному жилью. Что касается «первички», то в Зеленограде на продажу давно ничего не строится. Все новостройки – это бюджетное строительство для расселения, для обеспечения очередников и так далее. Соответственны и параметры этого жилья. Конечно, какая-то часть этого жилья уже в виде вторичного продается, и что касается цен, то они там чуть выше по сравнению со средними по Зеленограду.

– Как ведет себя рынок вторичного жилья в ближайших к Зеленограду жилых поселках, таких как Андреевка, Голубое?

А. А.:
Ситуация там такая же – остановка рынка, но естественно с неким отрывом в сторону уменьшения цен, существует ввод в эксплуатацию первичного жилья. Это оказывает давление на цену.




– Каким в услов
иях кризиса должно быть правильное поведение участников рынка недвижимости?

А. В.:
Все должны оставаться на своих местах и объединять свои усилия в поисках необходимых вариантов. Да, время непростое. Да, кризис. Но жизнь на этом не останавливается: увеличиваются семьи, появляются средства для улучшения жилищного вопроса или, наоборот, нет их достаточного количества. Что делать? Ответ один и простой – надо идти к специалистам! Что бы ни случилось в жизни, мы идем к специалистам: врачам, инженерам, консультантам и так далее. На рынке недвижимости то же самое. Что вы хотите купить, продать? Где вы хотите купить, продать? На что поменять, сколько можете доплатить и так далее, так далее. Когда продавать или покупать: сегодня или завтра? Без специалистов, тем более в наше сложное время, безошибочно действовать людям просто не под силу. Печальных примеров подтверждающих это - масса. Я не говорю уже о том, что существует ряд косвенных вопросов, которые обязательно возникают при совершении любых сделок с недвижимостью: налоги, прописка, коммунальные платежи, юридические моменты передача собственности наследникам, наличие средств связи и так далее – все это необходимо решать со знанием предмета.

– В Зеленограде почти в каждом доме по своему агентству недвижимости. Как простому смертному разобраться, куда идти за помощью?

А. В.:
Очень просто. Старайтесь узнать у знакомых, через какое агентство они покупали, продавали недвижимость и какие остались впечатления. Это самый достоверный источник информации. Кроме этого в условиях кризисах обязательно произойдет естественный отбор и на рынке останутся лишь фирмы, завоевавшие своего клиента честной, добросовестной работой и квалифицированными действиями.


– Кстати, о клиентах. Вы на рынке недвижимости 12 лет. Как вы можете охарактеризовать изменения, произошедшие за последние годы с теми, кто обращается к вам?

А. В.:
В подавляющем большинстве это образованные, культурные люди. Они понимают, что выгоднее один раз оплатить услуги хорошего специалиста, чем потом потратить гораздо больше средств, нервов и времени на исправление загубленного дела. Многие даже в ЗАГС не пойдут, не посоветовавшись с риелтором. Как им устроить после этого свое проживание: снять угол, купить квартиру, а может быть дом в деревне? Вопросов может быть масса.

– С каким настроением вы смотрите в будущее?

А. В.:
В первую очередь, позитивно. Надо уметь находить положительные моменты даже в негативных событиях - это позволяет найти выход из трудностей и формирует психологию победителя. Мы держим ситуацию под контролем: отслеживаем тенденции на общем рынке жилья, анализируем происходящие изменения, составляем прогнозы и на основе этого формируем рекомендации для каждого клиента. Благополучие клиентов и наш авторитет - это наши абсолютные ценности.

Все агентства недвижимости Зеленограда на Зелсправ.ру

Автор: Глебова Наталья
Статью прочитали 15244 раз(а)
Комментариев: 54


Комментарии к статье:

Страницы: 1 2 3 4 5 6 След.
0
Ирина
Злые"писари",это от нехватки денег на покупку)Так бывает.Нормальное агентство,лучше многих.Есть очень опытные ,есть и новички в каждом-на кого нарветесь. Уже все давно работают по сарафанному радио(рекомендуют проверенных)Злобным дяденькам и тетенькам не повезло))
Имя Цитировать 0
0
Кира
Обман и подстава в этом агентстве. Продала свою квартиру и купила другую через частных риэлторов, всё чётко и слажено, хотя в цепочке было несколько квартир, и комиссия меньше. А в этом агентстве только деньги важны, а не результат.И риэлторы оттуда бегут, банальное кидалово.Могут сорвать сделку.
Имя Цитировать 0
0
Сергей Михайлович
Обращался в это и ещё несколько агенств, остановился на Инкоме - очень доволен!
Имя Цитировать 0
0
>>Средняя цена квадратного метра:
>>однокомнатных квартир – 1250 - 1350 тыс. руб.,
Ну и очепятались !! И кто редактор публикации ?
Получается 1 метр кв. = 1,25 млн. руб.
...
>>140000 - 160000 тыс. руб.
А это как понимать ?
Имя Цитировать 0
0
kupelux@akado.ru
В какой области кандидаты наук?Пусть там и пишут.
Имя Цитировать 0
0
maior
Отстойные, ленивые, прожорливые и лживые агенты очень не любящие работать и ничего не знающие кроме слов "за это надо заплатить ,,,,столько".Никому не советую обращаться в это агентство - обманут с улыбкой на устах. ВСЕМ УДАЧИ
Имя Цитировать 0
0
Анна Павлова
Я тут читаю отзывы,,,,, вообще не понимаю, что нашли хорошего и правильного в этой чуши! . А господин Хлыбов назвал стоимость квадратного метра? Кто-нибудь, что-нибудь понял в этих цифрах?
Имя Цитировать 0
0
Александр
Заказная статья!!!! Читать не интересно, риэлторы варены делать ничего не хотят. Деньги, деньги .....и все!!!
Имя Цитировать 0
0
Сергей
Да уж, время показало кто прав.
В частности Петрович.
Имя Цитировать 0
0
Алексей
А меня они обманули!!!
Имя Цитировать 0
Страницы: 1 2 3 4 5 6 След.
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений