ГлавнаяСтатьиСтатьи - рубрика Советы профессионаловРынок жилья — уроки кризиса, перспективы решения жилищных проблем

Рынок жилья — уроки кризиса, перспективы решения жилищных проблем

06.04.2009

По сложившейся практике с учетом вопросов, задаваемых читателями «Столичной ярмарки», мы вновь обращаемся в известное в г. Зеленограде агентство недвижимости Реконструкция и развитие+ .

На наши вопросы сегодня отвечает заместитель директора агентства Хлыбов Александр Иванович.

– Александр Иванович, как в ы можете охарактеризовать нынешнюю ситуацию на вторичном рынке жилья?

Если образно, то, как у известного политического деятеля, чье выражение нам памятно еще по школе: «Верхи не могут, низы не хотят». То есть продавцы жилья, и так уже пошедшие на серьезное снижение цен, оживления спроса не добились и стоят «насмерть», отказываясь от дальнейшего снижения, а покупатели, т. е. «верхи», все еще не торопятся расстаться с деньгами, которых, по большей части, у них нет или все еще не хватает. К тому же, покупатель, сориентированный СМИ на дальнейшее продолжение или усиление кризиса в недвижимости, откладывает свой спрос на «потом», надеясь, что будет еще дешевле.

– Вы считаете, что у людей так быстро закончились деньги? На какие же средства еще год назад активно покупались квартиры, причем по более высоким ценам?

Знаете, за наш многолетний опыт общения с покупателями нам не часто приходилось иметь дело с «живыми» деньгами, достаточными для свободной покупки, которые они запросто доставали «из кармана». Обычно это были приезжие, «северяне», военнослужащие с сертификатами, люди, способные вынуть деньги из бизнеса, особенно в те времена, когда на росте цен можно было заработать, продав квартиру через год-полтора. Чаще всего, особенно в последнее время, покупатели оперировали заемными средствами. Не нужно объяснять, что ипотечные кредиты на нынешних условиях не привлекательны для заемщиков как по условиям возврата, так и по возможности использовать куплю-продажу квартиры как доходный бизнес.

– Так что, мы зашли в тупик?

Ни в коем случае! Просто изменились приоритеты, а стало быть, должны меняться и средства достижения своих целей. Когда аналитики говорят о живучести рынка жилья и его потенциальных возможностях, за этим стоят реальные потребности людей, которым всегда было и будет нужно решать свои задачи, а именно: увеличить площадь, разъехаться или объединиться с родственниками, поменять район и т. д. Собственно, эти проблемы решались задолго до появления так называемого рынка вторичного жилья в современном понимании, т. е. рынка собственников жилья. Помните слегка пародийного, но вполне узнаваемого «черного маклера» из известного фильма с его «кофточками»-квартирами и «пуговицами»-комнатами?

– Вы говорите про обмены? В последнее время этот термин нечасто встречался в объявлениях. В основном приходилось видеть «куплю» или «продам».

А я и не говорю, что купля-продажа потеряла свою значимость. Дело в том, что так называемые «прямые» обмены собственников между собой – явление достаточно редкое и малоперспективное, это скорее исключение, чем правило. Можно годами помещать во все источники предложения обмена, так и не получив результата. Согласитесь, трудно найти владельца подходящего вам объекта, которому как нельзя кстати подходит именно ваша квартира. Другое дело – так называемая продажа с подбором альтернативы. Кстати, если рассматривать альтернативные сделки, а тем более обмены, с позиции развитого рынка жилья, то для мировой практики это нонсенс. Как сейчас модно говорить, в странах с развитой рыночной экономикой, где процентные ставки по ипотечным кредитам составляют до 5%, процесс продажи одного жилья и приобретение другого осуществляется по следующей схеме: берется ипотечный кредит на покупку, приобретается новое жилье, благоустраивается, а затем продается старое и возвращается кредит. В последние годы у нас тоже стали появляться сделки по этой схеме, но, к сожалению, кризис внес свои коррективы, и о такой форме приобретения квартиры в новостройке или вторичного жилья приходится пока забыть. Более типичной становится такая схема: квартира продается одному человеку, одновременно необходимая приобретается у другого.

Вот вы и попались, Александр Иванович! Совсем недавно вы уверяли, что денег-то нет! Где же наш покупатель их возьмет?

В том-то и дело. Это если рассматривать простейший вариант: продаем за деньги, за них же и покупаем. Чаще всего участники сделок располагают средствами, которые принято называть «доплатами». Представьте, владелец двухкомнатной квартиры хочет поменять ее на «трешку», имея при этом миллиона полтора-два. Кстати, при близком по качеству жилье, сумма вполне достаточная для этого. Покупатель двухкомнатной квартиры, в свою очередь, имеет «за душой» однокомнатную квартиру и достаточную доплату за «двушку». Формируется цепочка квартир, при закрытии которой сумма за покупку первого в цепочке жилья, обрастая доплатами, становится «ключиком», открывающим, вернее, закрывающим проблемы многих владельцев. Для рассматриваемого случая представим, что трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные, что вполне типично, одной из квартир может стать первая в цепочке однокомнатная квартира, а на сумму доплат приобретается вторая.

Насколько сложны могут быть подобные цепочки квартир?

В приведенном выше достаточно простом примере участвует 4 квартиры, но обычно это порядка 7-10 объектов. В условиях дефицита покупателей со свободными средствами участники подобных сложных обменов согласны и подождать, пока не сформируется вся цепь. Нам, например, удавалось составить варианты, в которых участвовало до 15 (!) объектов. Сами понимаете, работа очень кропотливая, согласовать желания и возможности такого количества людей нелегко. При этом в сделке, как правило, участвуют не только сами продавцы и покупатели, но и представители многих агентств недвижимости, защищающих интересы своих клиентов. Такая сделка – это, по сути, дипломатия на самом высоком уровне!

Вы намекаете, что самим покупателям и продавцам не справиться? Милости просим в агентство?

Не намекаю, а заявляю это как факт! Во-первых, у агентства значительно больше технических возможностей. Солидные агентства, как правило, располагают информационными базами и большим количеством объектов на так называемых эксклюзивных договорах, формирование цепочек из квартир базы агентства значительно ускоряет процесс подбора, повышает надежность и «управляемость» цепочки. Не забудьте о проверке чистоты сделок, отработке механизмов авансирования, передаче авансов по цепочке, сопровождении расчетов, составлении юридически грамотных договоров, на каждом этапе учете множества тонкостей сделки (регистрации различными территориальными органами отдельных договоров в цепи, получения разрешения органов опеки и попечительства, сбор большого количества других необходимых документов и пр.). «Простая» купля-продажа и то обычно отнюдь не проста. В цепочке все сложности нужно не суммировать, а умножать! Кроме того, серьезные фирмы страхуют свою ответственность перед клиентом и совсем не заинтересованы в расторжении сомнительно проведенных сделок судом и «потере своего лица» на рынке недвижимости.

– Убедительно. И все-таки, что вы посоветуете: решать назревшие проблемы сейчас или подождать еще?

Если задача определилась, проблема разъезда, объединения или изменения площади квартиры стала жизненной необходимостью, приступать лучше сейчас. Повторюсь, определившаяся стабилизация рублевых цен, отсутствие ажиотированного спроса, который был характерен для рынка жилья последних нескольких лет, увеличение времени реализации объектов – как говорят риелторы «времени экспозиции» – до 3-5 месяцев и более, делают участников рынка более адекватными и сговорчивыми, а сложные обмены – более реальными. Если же приобретение жилья – один из возможных путей капитализации средств, можно немного и подождать. Однако, не забывайте: по мановению волшебной палочки серьезную задачу не решить, нужно время, так что, еще раз повторюсь, если необходимость изменения жилищных условий стала насущной, не нужно откладывать на потом, а лучше приступать сейчас.

Все агентства недвижимости Зеленограда на Зелсправ.ру

Автор: Администраторов Администратор
Статью прочитали 3390 раз(а)
Комментариев: 8


Комментарии к статье:

0
Имя Цитировать 0
0
Анастасия
Super!!!
Имя Цитировать 0
0
Ольга
Очень интересная статья!
И от знакомых знаю, что и агентство недвижимости достойное.
Имя Цитировать 0
0
Дмитрий
СЯ! Хорошие у Вас первоисточники. Так держать!
Имя Цитировать 0
0
Имя Цитировать 0
0
Анастасия
Super!!!
Имя Цитировать 0
0
Ольга
Очень интересная статья!
И от знакомых знаю, что и агентство недвижимости достойное.
Имя Цитировать 0
0
Дмитрий
СЯ! Хорошие у Вас первоисточники. Так держать!
Имя Цитировать 0
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений